Tidsbegrænsning

Uanset, at tidsbegrænsning af et lejemål er lovligt, er det på linje med reglerne i erhvervslejeloven ikke uden problemer at leje ud tidsbegrænset. Henholdsvis leje- og erhvervslejelovens udgangspunkt er, at en lejeaftale er tidsubegrænset, medmindre parterne lovligt og således med et vilkår, der lejeretligt betragtes som tilstrækkeligt begrundet i Udlejers forhold, har vedtaget at den er tidsbegrænset.

Ved en tidsbegrænset lejekontrakt forstås en lejekontrakt, som ophører på et allerede i lejekontrakten fastsat tidspunkt, og uden at lejeforholdet skal opsiges, og vigtigt er det at bemærke, at lejemålet vil være, medmindre andet aftales i kontrakten, uopsigeligt for begge parter i lejeperioden.

Hvis du som udlejer ønsker at leje dit lejemål ud i en tidsbegrænset periode, skal du have en særlig god grund. Vurderer Retten at grunden ikke er gyldig kan den tidsbegrænsede kontrakt tilsidesættes, hvilket betyder at lejer får ret til at fortsætte lejeforholdet uden en tidsbegrænsning.

Vær opmærksom på, at domstolene ved vurderingen af begrundelsen i særlig grad lægger vægt på om begrundelsen er lødig, og ikke bærer præg af omgåelse af lejelovens uopsigelighed. Derfor anbefales det, at begrundelsen nærmere overvejes og om muligt, selvom det ikke er et krav for at kunne tidsbegrænse kontrakten, at indføje begrundelsen i kontrakten allerede ved lejekontraktens indgåelse.

Til forskel fra reglerne i lejeloven vedrørende beboelse har en erhvervslejer alene ret til at anfægte tidsbegrænsningens lovlighed indenfor en periode på 1 år fra lejeaftalens indgåelse, dog senest 6 måneder før den aftalte lejetids udløb. Endvidere får erhvervslejeren ret til at fortsætte lejeforholdet uden tidsbegrænsning, hvis erhvervslejeren med udlejerens vidende fortsætter med at benytte lejemålet i 3 måneder efter at tidsbegrænsningen er udløbet, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte.

Endvidere er det vigtigt at bemærke sig, at det i mange tilfælde er lejeren selv, der ved lejeaftalens indgåelse foreslår at boligen skal tidsbegrænses. Det er afgørende, hvis man er Udlejer, at sikre sig bevis for at dette er tilfældet, idet flere domme, som eneste begrundelse for at opretholde tidsbegrænsningen, har lagt vægt på, at det var afgørende for tidsbegrænsningens lovlighed, at den var indsat på opfordring fra Lejer eller for dennes skyld.

Forlængelse af tidsbegrænsede lejeaftaler

Det er legalt at forlænge en tidsbegrænset lejeaftale, men det er vigtigt at huske, at betingelserne ved hver forlængelse af lejekontrakten for en tidsbegrænset udlejning skal være til stede jf. ovenstående.

Det er også her en god ide at indskrive udlejers begrundelse for at tidsbegrænse lejemålet, herunder om det er på opfordring fra Lejer.

Der er i princippet ikke nogen øvre grænse for, hvor mange gange man kan forlænge en tidsbegrænset lejeaftale. Det skal dog bemærkes, at jo flere forlængelser der finder sted, desto mere taler for, at tidsbegrænsningen alligevel ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Domstolene har i flere domme fremhævet, at udlejers intention med tidsbegrænsningen kunne synes at have været at omgå lejelovens uopsigelighedsregler, ved flere på hinanden følgende forlængelser. Vigtigt er det dog i relation til forlængelser af tidsbegrænsede lejeaftaler, at der i lejeretlig forstand er tale om indgåelse af en ny lejeaftale. Særligt i relation til udlejning af boliglejemål, er det afgørende, at være opmærksom på, at lave et fraflytningsopgør med lejeren således, at man som udlejer sikres betaling for istandsættelse af lejemålet svarende til slidtage for den periode der er forløbet. Lejer kan således i boligforhold ikke tilpligtes at skulle aflevere det lejede i bedre stand end den hvori man overtog det, og har man som udlejer ikke lavet et fraflytningsopgør inden forlængelsen af det eksisterende lejeforhold, risikerer man ved lejers endelige fraflytning, dels alene at kunne opnå betaling for istandsættelse svarende til den forlængede periode, dels måske slet ikke at kunne opnå nogen form for betaling for istandsættelse, hvis man heller ikke inden forlængelsen har sikret sig bevis for lejemålets stand iform af en ny indflytningsrapport.

Udlejet ejerlejlighed – Tidsbegrænsning og andre problemer

Det er en velkendt problemstilling, at en Udlejer, der har udlejet sin ejerlejlighed tidsbegrænset, pludselig på grund af mere eller mindre sympatiske grunde, personlige forhold eller ønsket om at sælge, fortryder sin udlejning, og fremsender en opsigelse af sin lejer med begrundelse om, at han selv ønsker at benytte lejemålet til beboelse. Udover en vurdering af begrundelsens lødighed, er en vigtig dato i første omgang, om lejeaftalen er indgået før eller efter den 1. juli 2015, og om den er indgået med den ejer, som ønsker at opsige lejer.

Det er vigtigt at bemærke, at såfremt lejeaftalen med lejer således er trådt i kraft efter den 1. juli 2015, kan en ejer (som tillige kan være et ægtepar, der ejer ejerlejligheden i fællesskab/sameje), som ejede ejerlejligheden på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, uden at opfylde reglerne om den ”rigtige” begrundelse for en tidsbegrænsning, opsige en lejer med 1 års varsel. Denne ”frie” opsigelsesmulighed gælder dog alene for ejere, som på opsigelsestidspunktet KUN ejede den ene udlejede ejer­- eller andelsbolig

Et velkendt praktisk eksempel kunne være en ejerlejlighed, som er udlejet tidsbegrænset, og hvor udlejer i den tidsbegrænsede lejeperiode med 1 års varsel har fremsendt en opsigelse til lejeren; det kunne være fordi udlejer selv skal bruge lejemålet, salgsøjemed eller fordi udlejers børn skal bo i lejligheden. Udlejer har eksempelvis anført i opsigelsen, at lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejer, skal fremsætte skriftlig indsigelse over for udlejer, såfremt lejer ikke kan anerkende opsigelsen. Det kunne fremgå af lejekontraktens § 1, med et kryds, at lejemålet er en lejlighed (i modsætning til en ejerlejlighed, hvilket også er muligt at angive med et kryds) samt det kunne fremgå af kontraktens § 11 “Særlige vilkår”, at

Lejemålet er tidsbegrænset til 5 år og ophører derfor uden opsigelse den 31. januar 2019. I lejemålets løbetid kan opsigelse ske efter reglerne i lejeloven, ligesom udlejer kan opsige, hvis udlejer selv skal  bo i lejligheden.”

Ifølge Lejelovens kapitel 13, herunder lejelovens § 80, er lejeforhold som udgangspunkt uopsigelige. Dog kan udlejer undtagelsesvis tidsbegrænse lejeforholdet, såfremt tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, ligesom udlejer og lejer ikke kan opsige et lejeforhold i den tidsbestemte periode, medmindre det i lejeaftalen er særligt aftalt, at en sådan opsigelse kan ske.

Lejer kan således få tidsbegrænsningen tilsidesat ved boligretten, såfremt udlejer ikke kan løfte bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, ligesom lejer kan få tilsidesat en opsigelse i den tidsbestemte lejeperiode, såfremt parterne ikke har aftalt, at en sådan opsigelse kan ske i lejeperioden. Opsigelsen kan i øvrigt være ugyldig, hvis formkravene til en opsigelse ikke er opfyldt, herunder, eksempelvis, hvis udlejer ikke har anført i opsigelsen, at lejer kan gøre indsigelse overfor opsigelsen indenfor 6 uger efter opsigelsens modtagelse.

Forudsættes det, at tidsbegrænsningen er lovlig og opsigelse er aftalt at kunne ske i lejeperioden, kan udlejer herefter under henvisning til lejelovens § 83, stk. 1, litra a, forsøge at opsige lejer, såfremt udlejer selv skal benytte det lejede. Opsigelse skal ske med minimum 1 års varsel, jf. lejelovens § 86.

En vigtig problemstilling skal dog ”flages”, idet en juridisk person (ApS, A/S osv.) ikke kan opsige et beboelseslejemål efter LL § 83, stk. 1, litra a, allerede fordi et selskab ikke kan benytte et boliglejemål. Tilsvarende nok også, uanset at nuværende ejer er en privat person, hvis lejer oprindelig har indgået sin lejeaftale med en juridisk person. Det er således ikke en usædvanlig problemstilling, at en Udlejer, som overtager en ejendom på tvangsauktion, tillige overtager den oprindeligt manglende mulighed for Udlejer (selskabet) til ikke at kunne opsige lejeren. Det er i andre sammenhænge statueret i retspraksis, at en ny erhverver overfor en lejer indtræder i samme rettigheder og forpligtelser, som en tidligere erhverver/ ejer havde. Det kunne derfor synes rimeligt at statuere, at hvad der ikke var muligt for oprindelig ejer, heller ikke er muligt for en efterfølgende ejer. Retspraksis er ikke entydig omkring spørgsmålet.

Og igen, kan det ikke gentages nok, at såfremt lejeaftalen med lejer er trådt i kraft efter den 1. juli 2015, kan en ejer (som tillige kan være et ægtepar, der ejer ejerlejligheden i fællesskab/sameje), som ejede ejerlejligheden på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, uden at opfylde reglerne om den ”rigtige” begrundelse, opsige en lejer med 1 års varsel. Denne ”frie” opsigelsesmulighed gælder dog alene for ejere, som på opsigelsestids-punktet KUN ejede den ene udlejede ejer­- eller andelsbolig.

For ejere, som på opsigelsestidspunktet ejede mere end én udlejet ejerlejlighed/andelsbolig eller hvor lejeaftalen er trådt i kraft før den 1. juli 2015, er en opsigelse straks væsentligt vanskeligere. Som oplyst ovenfor, er der, når der er tale om udlejet ejerlejlighed, knyttet en række formkrav og betingelser til at opsigelsen efter lejelovens § 83, litra a, er lovlig.

Det er således en vigtig betingelse, at udlejer kan dokumentere, at lejer ved lejemålets ind-gåelse er blevet gjort bekendt med, at det han lejer er en ejerlejlighed, og at opsigelse vil kunne ske med henvisning til, at udlejer selv skal benytte det lejede. Det er udlejer, der skal bevise, at disse oplysninger er tilgået lejer. Dette kan ske mundtligt eller bedre ved oplysninger herom i lejekontrakten. Som det fremgår af ovenstående eksempel, er lejer ved afkrydsning i kontraktgrundlagets § 1, fejlagtigt blevet oplyst om, at lejemålet er en lejlighed og ikke, som det korrekt skulle have været oplyst, en ejerlejlighed. Det er nok i sig selv tilstrækkeligt til at opsigelsen bliver ugyldig, hvis afkrydsningen ikke er foretaget korrekt.

Såfremt udlejer ikke kan dokumentere, at lejer ved lejeaftalens indgåelse er blevet oplyst om, dels at lejemålet oprindeligt er en ejerlejlighed, dels at opsigelse vil kunne ske med henvisning til, at udlejer selv skal benytte det lejede, er der en betydelig risiko for, at opsigelsen vil blive tilsidesat, jf. U2002.1091V.

Yderligere skal det nævnes, at det er et krav – såfremt en lejer opsiges fra en udlejet ejerlejlighed med begrundelse om, at man selv skal benytte det lejede – at udlejer skal kunne dokumentere, at have beboet lejligheden før den blev udlejet, og hvis man ikke kan det, er det en betingelse, at lejemålet er indgået før den 1. juni 1986. Såfremt udlejer ikke kan opfylde disse krav, kan der ikke ske opsigelse med henvisning til lejelovens § 83, stk. 1, litra A.

Endelig følger det Lejelovens § 84, at det er en betingelse for opsigelsen, at udlejer selv agter at bebo lejemålet, ligesom der, ved en tvist mellem parterne om opsigelsens beret-tigelse, skal foretages en vurdering af begge parters forhold, hvor der blandt andet, men særligt fremhævet i loven, skal lægges vægt på, dels hvor længe udlejer har ejet ejendommen, dels lejers muligheder for at finde anden passende bolig.

Udlejers begrundelse for at opsige lejeforholdet, hvorefter det er børnene og ikke udlejer selv, der skal bruge lejligheden, kan vanskeligt være en gyldig begrundelse. Idet det såle-des er et krav, at det er udlejer selv, der skal benytte lejemålet, vil opsigelsen, alene ud fra begrundelsen, nok være at betragte som ugyldig.

Hvad angår afvejningen af begge parters forhold er udgangspunktet for at en ny erhverver af en ejendoms muligheder for at opsige en Lejer efter Lejelovens § 83, litra a, som har været Lejer siden november 2015, vanskelig. Det skal dog ikke udelukkes, at en kort ejertid overfor en noget længere lejertid, kan være tilstrækkelig til efter loven at statuere en nævneværdig fordel til benyttelsen af lejemålet/ejendommen. Det er således sket, at en opsigelse, efter en samlet bedømmelse, er godkendt på trods af at lejeren havde boet i lejligheden i 31 år. Lejer fremudlejede 2/3 af lejemålet, ligesom lejer i forbindelse med opsigelsen var blevet tilbudt en anden passende bolig.

Endvidere en boligretsdom fra 1995, København, hvorefter en ejer efter blot at have ejet ejendommen i et år, mens lejeren havde boet i lejemålet i 3 år, var berettiget til, efter en rimelighedsbedømmelse, at opsige lejeren, da ejer havde et akut boligbehov (boede i en lille 2 værelses lejlighed). Udlejer var i øvrigt gift, og Lejer var enlig.

Tilsvarende en udlejer, der havde købt en ejerlejlighed efter en skilsmisse. Opsigelsen fandtes rimelig på trods af at lejeren var en enlig førtidspensionist, der havde alvorlige helbredsmæssige og menneskelige problemer.

I relation til spørgsmålet om muligheden/vanskeligheden for lejer til at finde en anden passende boligfindes der ikke umiddelbart nogen vejledende retspraksis. Det er heller ikke muligt umiddelbart at finde retspraksis, som særligt lægger vægt på lejemålets vilkår, herunder størrelsen af lejen i relation til en vurdering af anden passende bolig. Der er dog ingen tvivl om, at det kunne have betydning, hvorvidt lejers vilkår er rimelige, herunder hvorvidt lejens størrelse er rimelig endsige billig, idet det kunne være afgørende, at en bolig med favorable vilkår, herunder en billig leje sandsynligvis alt andet lige er vanskeligere at ”matche” andre steder. Dette kunne, uden at det kan stå alene, tale for, at en opsigelse er urimelig.

Tilsvarende er lejers eventuelle mangeårige beboelse af lejemålet og herved stærke tilknytning til områdets institutioner af betydning for vurderingen, ligesom en udlejers økonomiske overskud eller flere ejendomme i sin portefølje alt andet lige vil betyde alternative muligheder for at finde anden bolig, og således svække opsigelsens rimelighed ved en vurdering af begge parters forhold.

Kontakt os - vi er her for at hjælpe

Har du brug for advokat assistance i en lejeretssag, så er du altid velkommen til at kontakte os,
med henblik på en uforpligtende og fortrolig samtale.

Ofte stillede spørgsmål

Det kan være dyrt at lade være – og har du retshjælpsforsikring vil det oftest kun koste dig din selvrisiko. Hos LejeretExperten er vi hverken billigere eller dyrere end andre advokater, men du kan være sikker på at du får relevant rådgivning fra en lejeret specialist fra starten, og det kan betyde mange penge sparet kontra en advokat der ikke har speciale i lejeret – se mere om vore priser, retshjælp og fri process her

LejeretExperten har mere end 20 års erfaring inden for alle af lejerettens discipliner. Mange er ikke klar over, at det også inden for advokatbranchen er vigtigt med specialeområder, og hos LejeretExperten kan du være sikker på, at din sag bliver behandlet af en advokat/fuldmægtig med speciale i bolig- og erhvervslejeret. Du kan opleve, at din sag på andre sites behandles af studerende eller personer uden juridisk eksamen.  Endda jurister, der kalder sig eksperter uden hverken at have haft faget lejeret på universitetet og/eller den mindste praktiske erfaring som advokat eller dommer med sådanne sager. Hos LejeretExperten taler du med erfarne advokater indenfor det lejeretlige område, hvilket sikrer at du får en både sikker og højt kvalificeret juridisk og økonomisk rådgivning, hvad enten du er privatperson eller administrator, ejer/udlejer eller lejer af fast ejendom)

Læs mere om LejeretExperten

Hos os taler du med eksperter i lejeloven, og ikke en advokat med speciale i andet end lejeret, hvilket sikrer at du får en både sikker og højt kvalificeret
juridisk og økonomisk rådgivning, hvad enten du er privatperson eller administrator, ejer/udlejer eller lejer af fast ejendom.