Udsættelsessager ved fogedretten – En specialist-advokat kan gøre en forskel

lejeretExperten.dk

LejeretExperten blev anmodet om  i fogedretten at forsvare en lejer, som var blevet ophævet og forsøgt udsat af sit lejemål. Lejeren havde modtaget et påkrav, der indeholdte det i henhold til lejeloven korrekt beregnede påkravsgebyr for 2018 på 281 kr., men hvor lejeaftalen var indgået den 6. august 1985 på en lejekontrakt af typen A 1979 (A5. udgave). Det blev af afgørende betydning for udlejer, at denne ikke var opmærksom på, at det som altid er afgørende, indenfor især lejeretlige forhold, hvor lovgivningen er i konstant udvikling, at man er opmærksom på hvilken lov, der var gældende på tidspunktet for kontraktens indgåelse – den såkaldte intertemporale ret – samt de aftalte kontraktsvilkår, herunder også de med småtryk medfølgende almindelige bestemmelser til en lejekontrakt.

Østre Landsret (22. afd. kære nr. B-1412-18) afsagde således kendelse af 29. januar 2019 i sagen, hvorefter bestemmelsen om, at påkravsgebyret udgør et fast beløb, der nettoprisindekseres, ikke finder anvendelse på lejekontrakter indgået på typeformular A 1979. På den baggrund og da den i sagen omhandlede lejekontrakt er indgået på typeformular A 1979, tiltræder landsretten, at påkravsgebyret alene kan opgøres efter lejekontraktens almindelige bestemmelser § 2, stk. 3, og ikke efter (min fremhævelse: nugældende) lejelovs § 93, stk. 2. På den baggrund opnåede LejeretExperten at lejeren undgik at blive udsat, da det gebyr, som blev opkrævet i påkravet var for højt i forhold til hvad der specifikt var aftalt i kontraktens almindelige bestemmelser.

Konkluderende skal det således fremhæves, at påkrav vedrørende betalingsmisligholdelse, i hvert fald for så vidt angår lejeaftaler indgået på typeformular A1979, skal beregnes i henhold til det i kontraktens almindelige bestemmelsers § 2.3, indsatte vilkår, idet nugældende lejelovs § 93, stk. 2 ikke finder anvendelse på sådanne kontrakter.

Det bemærkelsesværdige ved sagen var begrundelsen, idet Landsretten fremhævede, at i forbindelse med udvalgsbehandlingen af lovforslaget besvarede Velfærdsministeren den 30. januar 2009 et spørgsmål rejst af Datea Investeringsejendomme vedrørende påkravsgebyret.

Af Velfærdsministerens svar fremgår:

“Datea AS foreslår, at der udarbejdes ændringsforslag til L 92, således at de foreslåede æn-dringer i fastsættelsen af lejelovgivningens påkravsgebyr også kommer til at omfatte lejeafta-ler, hvor der er aftalt en anden fastsættelse af gebyret. Derved undgås en eventuel usikkerhed om korrekt fastsættelse af påkravsgebyret.

Lejelovgivningen bygger på det grundlæggende princip, at en lovlig aftale mellem lejer og udlejer om et spørgsmål går forud for lovens bestemmelser, samt eventuelle efterfølgende lovændringer i forhold til spørgsmålet.

Denne opfattelse finder støtte i Vestre Landsrets kendelse af 20. maj 1998 og Østre Landsrets kendelse af 28. januar 2002. Ifølge disse afgørelser gælder sådanne særligt fastsatte regler i lejeaftalen, uanset senere ændringer l lejelovgivningen.

De foreslåede ændringer gælder som udgangspunkt i alle lejeaftaler, både eksisterende og nye. Hvis allerede indgåede lejeaftaler imidlertid indeholder særlige regler for beregningen af påkravsgebyr, respekteres disse. I flere ældre lejekontraktsformularer indgik bestemmelser om fastsættelsen af påkravs gebyret. I typeformular A 1979 (som 5. udgave) var eksempelvis anført følgende i § 2 i kontraktens almindelige bestemmelser: “Er lejen eller anden pligtig pengeydelse i lejeforholdet ikke betalt rettidigt, kan udlejer kræve et gebyr på 50 kr. + 2 pet. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr.”.

En lejeaftale indgået i henhold til den nævnte formular indeholder således særlige regler om gebyrets størrelse, og påkravsgebyret vil i sådanne lejeforhold også fremover skulle beregnes i overensstemmelse hermed.

Jeg (min tilføjelse: Velfærdsministeren) har ikke fundet grundlag for at ændre på dette grund-læggende princip og agter på den baggrund ikke at fremsætte et ændringsforslag som fore-slået af Datea AS.”

Det må på baggrund af dette ministerielle svar kunne konkluderes, ligeledes med henvisning til Østre Landrets begrundelse, jf. det med småt og understreget umiddelbart ovenfor, at det heri refererede svar fra Velfærdsministeriet i anledning af lovændringen i 2009, hvorefter ministeriet henviser til allerede indgåede lejeaftaler, der indeholder særlige regler for beregning af påkravsge-byrer, og som ministeriet understreger, skal respekteres, at også andre typeformularers almindelige bestemmelsers beregninger af påkravsgebyrer skal/bør have betydning for udformningen af nutidige påkrav. Således også A 6. udgave (påkravsgebyr 100 kr.), A 5. udgave (50 kr.) samt A 4. udgave (50 kr.). A 2. udgave og A (1. udgave) ses ikke at have ”taget stilling” til påkravsgebyrets beregning.

I det følgende skal, for en god ordens skyld, redegøres for de i sagen fremsatte synspunkter i lyset af kendelsens begrundelse, herunder den sparsomme retspraksis:

Det er en velkendt og oftest forekommende problemstilling, at en lejer, der ikke betaler den i kontrakten anførte leje, modtager et påkrav med trussel om ophævelse, hvis ikke betaling sker enten efter 14 dage i boligforhold eller 3 dage for så vidt angår erhvervsforhold. Betydningen af dette påkravs udformning er for praktikere ganske klar og afgørende i lejeforhold, idet et korrekt udformet påkrav kan give mulighed for straks at ophæve et lejeforhold, hvorimod den mindste fodfejl helt ned til få kroner eller en meningsforstyrrende forglemmelse eller skrivefejl kan betyde ugyldighed, og en ikke blot tabt mulighed for at ophæve et lejeforhold, men tillige en økonomisk bet i form af oftest store sags- og advokatomkostninger.

Præcis for at forenkle og gøre beregningen af påkravsgebyret lettere for udlejer, ikrafttrådte og ændredes ved lov af 2009 nr. 286 således reglerne om påkravsgebyrets beregning, hvorefter et beregnet påkravsgebyr, der før var afhængig af betalingsskyldens størrelse, blev afskaffet til nu at blive et fast gebyr på kr. 250 kr., som årligt skulle reguleres iht. nettoprisindekset første gang i 2010 (2019: 284 kr., jf. vejledn. 2018 9752).

Loven, jf. § 93, stk. 2, 5. pkt. får følgende ordlyd: ”Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 250 kr.”. Af ikrafttrædelsesbestemmelsen til loven fremgår det: “Loven har virkning for påkrav, der er afgivet efter lovens ikrafttrædelse”.

LejeretExperten gjorde gældende, at når det omtvistede lejeforhold i sagen er indgået på et kontraktgrundlag af typeformularen A 1979 (A5. udgave), er det afgørende og stadigt gældende, når det er anført i kontraktens almindelige bestemmelsers § 2.3, at

”Er lejen eller anden pligtig pengeydelse i lejeforholdet ikke betalt rettidigt, kan udlejeren kræve et gebyr på 50 kr. + 2 pet. af det skyldige beløb udover 1.000 kr. Gebyret betales sammen med den for sent betalte leje og er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.”

LejeretExperten anførte således, at det har betydning, hvad tidligere typeformularer, herunder type-formular A5-udgave indeholder af bestemmelser, herunder i relation til hvordan et påkrav skal fastsættes og beregnes. Idet nærværende kontrakts § 2.3, som er en afskrift af den på indgåelsestidspunktet gældende lov, ikke kan fraviges til skade for lejeren, ligesom sådanne love, der var gældende på tidspunktet for kontraktens indgåelse skal gå forud for senere lovændringer, medmindre loven klart siger det modsatte, finder den heri indeholdte beregning af påkravsgebyret anvendelse, også for påkrav fremsendt i dag, og således efter den i 2009 skete ændring af loven.

Kort sagt fremhæver LejeretExperten, at lovændringer ikke kan gribe ind i indgåede kontrakter, og at det således er af afgørende betydning for parterne, at de kontraktsligt kan indrette sig på den lov der gælder uden også at skulle tage hensyn til fremtidig lovgivning, som ingen anden end Gud kender til. Selv om Grundloven ikke indeholder noget forbud mod at lovgive med tilbagevirkende kraft, må det udfra fundamentale retssikkerhedshensyn anses som et grundlæggende lovgivnings-princip, ligesom det må være afgørende for borgerne, at de kan forudberegne deres retsstilling og indrette sig i tillid til gældende regler. På linje hermed U1996.68 H, jf. vedlagte kopi.

Kort sagt anfører udlejers advokat til støtte for sin udformning af påkravet, der indeholdte et påkravsgebyr efter den i 2009 ændrede lovgivning, at ordlyden efter lovændringen i 2009 fører til, at påkravsgebyr i alle påkrav afsendt efter lovens ikrafttræden skal udformes efter de ændrede regler, idet lovgiver udtrykkeligt har taget stilling til at reglerne om faste påkravsgebyrer skulle gælde for påkrav afgivet efter lovens ikrafttræden, og ikke som forudsat af LejeretExperten, alene for aftaler indgået efter lovens ikrafttræden. Endvidere nævner forarbejderne intet om, at de tidligere regler fortsat skulle gælde for kontrakter indgået før ændringen af loven i 2009.

Retspraksis og relevant litteratur:

T:BB 2002.189 Ø, hvorefter

landsretten, ligeledes med henvisning til GD 1998.48V, stadfæstede fogedrettens kendelse, der fandt et opkrævet påkravsgebyr, fastlagt ved lov med 100 kr. + et procenttillæg, uberet-tiget, da parternes kontraktgrundfag, og de heri aftalte almindelige bestemmelser, havde en klausul om, at der alene kunne opkræves 50 kr. med et procenttillæg. Landsretten afviste herved tillige udlejers argument om, at kontraktens almindelige bestemmelsers § 2.3 er under-givet almindelig regulering i henhold til lejelovgivningen, jf. almindelige bestemmelsers § 2.6.

U 1998.3590, hvor LL § 34, stk. 3, l. pkt. har følgende formulering:

“Gennemføres lejeforhøjelse/ kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret.. landsretten fandt, at lejekontrakternes “almindelige bestemmelser” er en del af den indgåede aftale. Da det i disse bestemmelser i § 2, nr. 6, 2. pkt. er aftalt, at “ved lejeforhøjelser kan forudbetalt leje ikke kræves reguleret, dersom forudbetalingen indestår som depositum./’ kan den senere vedtagne ændring af Li § 34, stk. 3, således som den er formuleret, ikke tilsidesætte parternes aftale.

Professor Claus Rohdes PHD-afhandling, ”Intertemporal kontraktsret – belyst ved eksempler fra lejeretten”, Forlaget Thomson, jf. kopi af side 405,

”Hvis de på aftaletidspunktet gældende regler er skrevet over i kontrakten med deres fulde ordlyd, forekommer det mere nærliggende at betragte reglerne som egentlige kontraktsvilkår, der må respekteres ved indførelse af nye fravigelige regler..

..

Dette betyder, at vilkåret i så fald må bedømmes som en aftalt lejefastsættelse ved senere ændringer i lovgrundlaget”

Utrykt Vestre Landsrets kendelse af 20. maj 1998 og

Østre Landsrets kendelse af 28. januar 2002

Tidligere nyheder

Ofte stillede spørgsmål

Det kan være dyrt at lade være – og har du retshjælpsforsikring vil det oftest kun koste dig din selvrisiko. Hos LejeretExperten er vi hverken billigere eller dyrere end andre advokater, men du kan være sikker på at du får relevant rådgivning fra en lejeret specialist fra starten, og det kan betyde mange penge sparet kontra en advokat der ikke har speciale i lejeret – se mere om vore priser, retshjælp og fri process her

Det kræver at man har en forsikring med retshjælp for at få retshjælp, og det er forsikringsselskabet, der vurderer sagen på baggrund af advokatens ansøgning – læs mere her

Fri proces betyder, at man via sin advokat kan søge staten om at yde økonomisk bistand. Dermed kan staten sikre at de borgere der har en vindbar sag men mindre gode økonomiske forhold ligeledes har adgang til domstolene, og dermed mulighed for at føre retssag på linje med personer med bedre økonomiske forhold. Fri process kan opnås på baggrund af årsindtægt og civilstyrelsens vurdering af sagen – læs mere her

LejeretExperten har mere end 20 års erfaring inden for alle af lejerettens discipliner. Mange er ikke klar over, at det også inden for advokatbranchen er vigtigt med specialeområder, og hos LejeretExperten kan du være sikker på, at din sag bliver behandlet af en advokat/fuldmægtig med speciale i bolig- og erhvervslejeret. Du kan opleve, at din sag på andre sites behandles af studerende eller personer uden juridisk eksamen.  Endda jurister, der kalder sig eksperter uden hverken at have haft faget lejeret på universitetet og/eller den mindste praktiske erfaring som advokat eller dommer med sådanne sager. Hos LejeretExperten taler du med erfarne advokater indenfor det lejeretlige område, hvilket sikrer at du får en både sikker og højt kvalificeret juridisk og økonomisk rådgivning, hvad enten du er privatperson eller administrator, ejer/udlejer eller lejer af fast ejendom)

Læs mere om LejeretExperten