Mange oplever at de på et tidspunkt i deres liv ønsker at udleje deres bolig, det kan for eksempel være fordi de ønsker at flytte sammen med kæresten, eller fordi de for en periode skal til udlandet med jobbet, eller ønsker at sælge deres bolig, men forventer et for stort tab med nuværende markedspriser, og dermed ønsker at udleje.
Uanset at det er lovligt er det desværre vanskeligt og forbundet med stor risiko at leje sin bolig ud tidsbegrænset, idet lejelovens udgangspunkt er, at lejeaftaler er tidsubegrænsede. Det betyder, at lejeaftalen løber indtil den opsiges af enten lejeren eller af udlejeren. Ved tidsbegrænsede lejekontrakter forstås derimod lejekontrakter, som ophører på et allerede i lejekontrakten fastsat tidspunkt, og altså uden at lejeforholdet skal opsiges, og lejemålet vil, medmindre andet aftales, være uopsigeligt for begge parter i lejeperioden
Det er vigtigt at bemærke, at hvis du som udlejer ønsker at leje din bolig ud i en tidsbegrænset periode, skal du have en særligt god grund. En gyldig grund kan for eksempel være udstationering i et andet land eller midlertidig beskæftigelse i en anden by længere væk. Den ugyldige grund er, at flytte over til kæresten i en periode for at se om forholdet holder.
Vurderer Retten at grunden ikke er gyldig kan den tidsbegrænsede kontrakt tilsidesættes, hvilket betyder at lejer får ret til at forblive boende i lejemålet.
Eksempler på gyldig grund for tidsbegrænset udlejning kunne være:
- Udstationering i udlandet
- Militærtjeneste
- Udlejers ønske om at gøre ejendommen klar til ombygning eller salg
- Ønske om at begrænse sit tab, fordi boligen ikke kan sælges
Det anbefales, at der allerede i kontrakten indskrives udlejers grund til at tidsbegrænse lejemålet. Dette for at gøre begrundelsen, dels mere troværdig og ikke en grund opfundet til lejligheden, dels for at synliggøre at lejer har været bekendt med tidsbegrænsningen og årsagen hertil fra lejemålets begyndelse.
Ligeledes anbefales det at gemme den mail eller den sms, hvor lejer opfordrer til at lejemålet tidsbegrænses, ligesom det er en god ide at indføje denne oplysning i kontrakten, såfremt det er tilfældet, at tidsbegrænsningen sker på lejers foranledning. I mange tilfælde er det lejeren, der foreslår at boligen tidsbegrænses, men finder pludselig ud af, op til tidsbegrænsningens udløb, at anfægte tidsbegrænsningens gyldighed. Såfremt det er for lejers skyld at tidsbegrænsningen indsættes, har flere domme lagt vægt på dette faktum som afgørende grund til IKKE at tilsidesætte tidsbegrænsningen.
Forlængelse af tidsbegrænsede lejeaftaler
Det er legalt at forlænge en tidsbegrænset lejeaftale, men det er vigtigt at huske, at ved hver forlængelse af lejekontrakten skal betingelserne på ny for at udleje tidsbegrænset være til stede jf. ovenstående.
Det er en god ide ligeledes her at indskrive udlejers grund for tidsbegrænset lejemål.
Der er i princippet ikke nogen øvre grænse for, hvor mange gange man kan forlænge en tidsbegrænset lejeaftale. Det skal dog bemærkes, at jo flere forlængelser der sker, desto mere taler for, at tidsbegrænsningen alligevel ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Domstolene har i flere domme fremhævet, at udlejers intention med tidsbegrænsningen kunne synes at have været at omgås lejelovens uopsigelighedsregler, ved flere på hinanden følgende forlængelser.
Udlejning af ejerlejligheder
Det er en velkendt problemstilling, at en Udlejer, der har udlejet sin ejerlejlighed tidsbegrænset, pludselig af mere eller mindre sympatiske grunde, personlige forhold eller ønsket om at sælge, fortryder sin udlejning, og fremsenderen opsigelse af sin lejer med begrundelse om, at han selv ønsker at benytte lejemålet til beboelse. Udover en vurdering af begrundelsens lødighed, er en vigtig dato i første omgang, om lejeaftalen er indgået før eller efter den 1. juli 2015, og om den er indgået med den ejer, som ønsker at opsige lejer.
Såfremt lejeaftalen med lejer således er trådt i kraft efter den 1. juli 2015, kan en ejer (som tillige kan være et ægtepar, der ejer ejerlejligheden i fællesskab/sameje), som ejede ejerlejligheden på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, uden at opfylde reglerne om den ”rigtige” begrundelse for en tidsbe-grænsning, opsige en lejer med 1 års varsel. Denne ”frie” opsigelsesmulighed gælder dog alene for ejere, som på opsigelsestidspunktet KUN ejede den ene udlejede ejer- eller andelsbolig
Et velkendt praktisk eksempel kunne være en ejerlejlighed, som er udlejet tidsbegrænset, og hvor udlejer i den tidsbegrænsede lejeperiode med 1 års varsel har fremsendt en opsigelse til lejeren; det kunne være fordi udlejer selv skal bruge lejemålet, salgsøjemed eller fordi udlejers børn skal bo i lejligheden. Udlejer har eksempelvis anført i opsigelsen, at lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejer, skal fremsætte skriftlig indsigelse over for udlejer, såfremt lejer ikke kan anerkende opsigelsen. Det kunne fremgå af lejekontraktens § 1, med et kryds, at lejemålet er en lejlighed (i modsætning til en ejerlejlighed, hvilket også er muligt at angive med et kryds) samt det kunne fremgå af kontraktens § 11 “Særlige vilkår”, at
“Lejemålet er tidsbegrænset til 5 år og ophører derfor uden opsigelse den 31. januar 2019. I lejemålets løbetid kan opsigelse ske efter reglerne i lejeloven, ligesom udlejer kan opsige, hvis udlejer selv skal bo i lejligheden.”
Ifølge Lejelovens kapitel 13, herunder lejelovens § 80, er lejeforhold som udgangspunkt uopsigelige. Dog kan udlejer undtagelsesvis tidsbegrænse lejeforholdet, såfremt tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, ligesom udlejer og lejer ikke kan opsige et lejeforhold i den tidsbestemte periode, medmindre det i lejeaftalen er særligt aftalt, at en sådan opsigelse kan ske.
Lejer kan således få tidsbegrænsningen tilsidesat ved boligretten, såfremt udlejer ikke kan løfte bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, ligesom lejer kan få tilsidesat en opsigelse i den tidsbestemte lejeperiode, såfremt parterne ikke har aftalt, at en sådan opsigelse kan ske i lejeperioden. Opsigelsen kan i øvrigt være ugyldig, hvis formkravene til en opsigelse ikke er opfyldt, herunder, eksempelvis, hvis udlejer ikke har anført i opsigelsen, at lejer kan gøre indsigelse overfor opsigelsen indenfor 6 uger efter opsigelsens modtagelse.
Forudsættes det, at tidsbegrænsningen er lovlig og opsigelse er aftalt at kunne ske i lejeperioden, kan udlejer herefter under henvisning til lejelovens § 83, stk. 1, litra a, forsøge at opsige lejer, såfremt udlejer selv skal benytte det lejede. Opsigelse skal ske med minimum 1 års varsel, jf. lejelovens § 86.
En vigtig problemstilling skal dog ”flages”, idet en juridisk person (ApS, A/S osv.) ikke kan opsige et beboelses-lejemål efter LL § 83, stk. 1, litra a, allerede fordi et selskab ikke kan benytte et boliglejemål. Tilsvarende nok også, uanset at nuværende ejer er en privat person, hvis lejer oprindelig har indgået sin lejeaftale med en juridisk person. Det er således ikke en usædvanlig problemstilling, at en Udlejer, som overtager en ejendom på tvangsauktion, tillige overtager den oprindeligt manglende mulighed for Udlejer (selskabet) til ikke at kunne opsige lejeren. Det er i andre sammenhænge statueret i retspraksis, at en ny erhverver overfor en lejer indtræder i samme rettigheder og forpligtelser, som en tidligere erhverver/ ejer havde. Det kunne derfor synes rimeligt at statuere, at hvad der ikke var muligt for oprindelig ejer, heller ikke er muligt for en efterfølgende ejer. Retspraksis er ikke entydig omkring spørgsmålet.
Og igen, kan det ikke gentages nok, at såfremt lejeaftalen med lejer er trådt i kraft efter den 1. juli 2015, kan en ejer (som tillige kan være et ægtepar, der ejer ejerlejligheden i fællesskab/sameje), som ejede ejerlejligheden på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, uden at opfylde reglerne om den ”rigtige” begrundelse, opsige en lejer med 1 års varsel. Denne ”frie” opsigelsesmulighed gælder dog alene for ejere, som på opsigelsestids-punktet KUN ejede den ene udlejede ejer- eller andelsbolig.
For ejere, som på opsigelsestidspunktet ejede mere end én udlejet ejerlejlighed/andelsbolig eller hvor lejeaftalen er trådt i kraft før den 1. juli 2015, er en opsigelse straks væsentligt vanskeligere. Som oplyst ovenfor, er der, når der er tale om udlejet ejerlejlighed, knyttet en række formkrav og betingelser til at opsigelsen efter lejelovens § 83, litra a, er lovlig.
Det er således en vigtig betingelse, at udlejer kan dokumentere, at lejer ved lejemålets ind-gåelse er blevet gjort bekendt med, at det han lejer er en ejerlejlighed, og at opsigelse vil kunne ske med henvisning til, at udlejer selv skal benytte det lejede. Det er udlejer, der skal bevise, at disse oplysninger er tilgået lejer. Dette kan ske mundtligt eller bedre ved oplysninger herom i lejekontrakten. Som det fremgår af ovenstående eksempel, er lejer ved afkrydsning i kontraktgrundlagets § 1, fejlagtigt blevet oplyst om, at lejemålet er en lejlighed og ikke, som det korrekt skulle have været oplyst, en ejerlejlighed. Det er nok i sig selv tilstrækkeligt til at opsigelsen bliver ugyldig, hvis afkrydsningen ikke er foretaget korrekt.
Såfremt udlejer ikke kan dokumentere, at lejer ved lejeaftalens indgåelse er blevet oplyst om, dels at lejemålet oprindeligt er en ejerlejlighed, dels at opsigelse vil kunne ske med henvisning til, at udlejer selv skal benytte det lejede, er der en betydelig risiko for, at opsigelsen vil blive tilsidesat, jf. U2002.1091V.
Yderligere skal det nævnes, at det er et krav – såfremt en lejer opsiges fra en udlejet ejerlejlighed med begrundelse om, at man selv skal benytte det lejede – at udlejer skal kunne dokumentere, at have beboet lejligheden før den blev udlejet, og hvis man ikke kan det, er det en betingelse, at lejemålet er indgået før den 1. juni 1986. Såfremt udlejer ikke kan opfylde disse krav, kan der ikke ske opsigelse med henvisning til lejelovens § 83, stk. 1, litra A.
Endelig følger det Lejelovens § 84, at det er en betingelse for opsigelsen, at udlejer selv agter at bebo lejemålet, ligesom der, ved en tvist mellem parterne om opsigelsens beret-tigelse, skal foretages en vurdering af begge parters forhold, hvor der blandt andet, men særligt fremhævet i loven, skal lægges vægt på, dels hvor længe udlejer har ejet ejendommen, dels lejers muligheder for at finde anden passende bolig.
Udlejers begrundelse for at opsige lejeforholdet, hvorefter det er børnene og ikke udlejer selv, der skal bruge lejligheden, kan vanskeligt være en gyldig begrundelse. Idet det såle-des er et krav, at det er udlejer selv, der skal benytte lejemålet, vil opsigelsen, alene ud fra begrundelsen, nok være at betragte som ugyldig.
Hvad angår afvejningen af begge parters forhold er udgangspunktet for at en ny erhverver af en ejendoms muligheder for at opsige en Lejer efter Lejelovens § 83, litra a, som har været Lejer siden november 2015, vanskelig. Det skal dog ikke udelukkes, at en kort ejertid overfor en noget længere lejertid, kan være tilstrækkelig til efter loven at statuere en nævneværdig fordel til benyttelsen af lejemålet/ejendommen. Det er således sket, at en opsigelse, efter en samlet bedømmelse, er godkendt på trods af at lejeren havde boet i lejligheden i 31 år. Lejer fremudlejede 2/3 af lejemålet, ligesom lejer i forbindelse med opsigelsen var blevet tilbudt en anden passende bolig.
Endvidere en boligretsdom fra 1995, København, hvorefter en ejer efter blot at have ejet ejendommen i et år, mens lejeren havde boet i lejemålet i 3 år, var berettiget til, efter en rimelighedsbedømmelse, at opsige lejeren, da ejer havde et akut boligbehov (boede i en lille 2 værelses lejlighed). Udlejer var i øvrigt gift, og Lejer var enlig.
Tilsvarende en udlejer, der havde købt en ejerlejlighed efter en skilsmisse. Opsigelsen fandtes rimelig på trods af at lejeren var en enlig førtidspensionist, der havde alvorlige helbredsmæssige og menneskelige problemer.
I relation til spørgsmålet om muligheden/vanskeligheden for lejer til at finde en anden passende boligfindes der ikke umiddelbart nogen vejledende retspraksis. Det er heller ikke muligt umiddelbart at finde retspraksis, som særligt lægger vægt på lejemålets vilkår, herunder størrelsen af lejen i relation til en vurdering af anden passende bolig. Der er dog ingen tvivl om, at det kunne have betydning, hvorvidt lejers vilkår er rimelige, herunder hvorvidt lejens størrelse er rimelig endsige billig, idet det kunne være afgørende, at en bolig med favorable vilkår, herunder en billig leje sandsynligvis alt andet lige er vanskeligere at ”matche” andre steder. Dette kunne, uden at det kan stå alene, tale for, at en opsigelse er urimelig.
Tilsvarende er lejers eventuelle mangeårige beboelse af lejemålet og herved stærke tilknytning til områdets institutioner af betydning for vurderingen, ligesom en udlejers økonomiske overskud eller flere ejendomsbesiddelser alt andet lige vil betyde alternative muligheder for at finde anden bolig, og således svække opsigelsens rimelighed ved en vurdering af begge parters forhold.