Ophævelse /Opsigelse af lejer

Er det kommet til en situation, hvor man som udlejer ikke længere ønsker at et lejeforhold skal fortsætte så kontakt LejeretExperten, og vi vil vurdere om det er muligt at gennemføre ønsket om at opsige/ophæve lejeren. Det er vigtigt, for at undgå meget dyre retssager, at et erfarent øje spotter åbenlyse tabersager, ligesom det er vigtigt for at undgå en masse fordyrende problemer, at sagen bliver grebet rigtigt an fra begyndelsen, herunder bliver anlagt ved den rette instans; huslejenævnet, fogedretten eller boligretten.

Det kan populært siges at forskellen på ophævelse og opsigelse er, at det er vanskeligere at ophæve end det er at opsige, og at ved ophævelse sker lejeforholdets ophør med det samme, dvs. lejeren skal være ude straks, og ved opsigelse er det loven og/eller kontrakten der bestemmer tidsperioden for fraflytning.

Loven opstiller forskellige muligheder for ophævelse/opsigelse og samtidig også forskellige lovmæssigt fastsatte opsigelsesfrister. Ophævelse sker typisk ved grov misligholdelse af kontraktuelle forhold, hvor manglende betaling må siges at være den hyppigst forekommende.

Typiske eksempler på ophævelse kan være

  • Betalingsmisligholdelse,
  • Ulovlig fremleje,
  • Fraflytning i utide,
  • Ved at lejer undlader at give udlejer adgang til lejemål,
  • Når det lejede benyttes til andet end det aftalte (erhvervsmæssig udlejning af beboelseslejemål),
  • Når lejer vanrøgter det lejede,
  • Når lejer tilsidesætter god skik og orden.
  • Typiske eksempler på opsigelse kan være
  • Når udlejer ønsker selv at benytte det lejede,
  • Når lejere har tilsidesat god skik og orden. Opsigelse og ophævelser kan ske i Fogedretten eller i Boligretten, evt. via Huslejenævnets betingede afgørelse. Som noget forholdsvist nyt kan huslejenævnet behandle sager, hvor lejer påstås at have overtrådt “God skik og orden” jf. Lejelovens § 79a. Huslejenævnet er ikke berettiget til at træffe afgørelse om opsigelse/ophævelse, men kan alene udstede advarsler og betingede afgørelser, som Boligretten kan lægge vægt på ved fornyet overtrædelse. En udbredt problemstilling er en udlejer/ejer af en ejerlejlighed, som ønsker at opsige sin lejer, da han selv ønsker at benytte lejemålet til beboelse. En vigtig dato er om lejeaftalen er indgået før eller efter den 1. juli 2015 og om den er indgået med den ejer, som ønsker at opsige lejer.

Opsigelse og ophævelser kan ske i Fogedretten eller i Boligretten, evt. via Huslejenævnets betingede afgørelse. Som noget forholdsvist nyt kan huslejenævnet behandle sager, hvor lejer påstås at have overtrådt “God skik og orden” jf. Lejelovens § 79a. Huslejenævnet er ikke berettiget til at træffe afgørelse om opsigelse/ophævelse, men kan alene udstede advarsler og betingede afgørelser, som Boligretten kan lægge vægt på ved fornyet overtrædelse.

En udbredt problemstilling er en udlejer/ejer af en ejerlejlighed, som ønsker at opsige sin lejer, da han selv ønsker at benytte lejemålet til beboelse. En vigtig dato er om lejeaftalen er indgået før eller efter den 1. juli 2015 og om den er indgået med den ejer, som ønsker at opsige lejer.

1. Opsigelse “udlejer skal selv bruge lejemålet”

Et velkendt praktisk eksempel kunne være en ejerlejlighed, som er udlejet tidsbegrænset, og hvor udlejer i den tidsbegrænsede lejeperiode med 1 års varsel har fremsendt en opsigelse til lejeren; det kunne være fordi udlejer selv skal bruge lejemålet, eller fordi udlejers børn skal bo i lejligheden. Udlejer kunne eksempelvis have anført i opsigelsen, at lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejer, skal fremsætte skriftlig indsigelse over for udlejer, såfremt lejer ikke kan anerkende opsigelsen. Endvidere kunne udlejer have anført i lejekontrakten, dels under § 1, med et kryds, at lejemålet er en lejlighed (i modsætning til en ejerlejlighed, hvilket også er muligt at angive med et kryds), dels under lejekontraktens § 11 ”Særlige vilkår”, at ”Lejemålet er tidsbegrænset til 5 år og ophører derfor uden opsigelse den 31. januar 2019. I lejemålets løbetid kan opsigelse ske efter reglerne i lejeloven, ligesom udlejer kan opsige, hvis udlejer selv skal bo i lejligheden.”.

Ifølge Lejelovens kapitel 13, herunder lejelovens § 80, er lejeforhold som udgangspunkt uopsigelige. Dog kan udlejer undtagelsesvis tidsbegrænse lejeforholdet, såfremt tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, ligesom udlejer og lejer ikke kan opsige et lejeforhold i den tidsbestemte periode, medmindre det i lejeaftalen er særligt aftalt, at en sådan opsigelse kan ske.

Lejer kan således få tidsbegrænsningen tilsidesat ved boligretten, såfremt udlejer ikke kan løfte bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, ligesom lejer kan få tilsidesat en opsigelse i den tidsbestemte lejeperiode, såfremt parterne ikke har aftalt, at en sådan opsigelse kan ske i lejeperioden. Opsigelsen kan i øvrigt være ugyldig, hvis formkravene til en opsigelse ikke er opfyldt, herunder, eksempelvis, hvis udlejer ikke har anført i opsigelsen, at lejer kan gøre indsigelse overfor opsigelsen indenfor 6 uger efter opsigelsens modtagelse.

Forudsættes det, at tidsbegrænsningen er lovlig og opsigelse er aftalt at kunne ske i lejeperioden, kan udlejer herefter under henvisning til lejelovens § 83, stk. 1, litra a, forsøge at opsige lejer, såfremt udlejer selv skal benytte det lejede. Opsigelse skal ske med minimum 1 års varsel, jf. lejelovens § 86.

En vigtig problemstilling skal dog ”flages”, idet en juridisk person (ApS, A/S osv.) ikke kan opsige et beboelsesleje-mål efter LL § 83, stk. 1, litra a, allerede fordi et selskab ikke kan benytte et boliglejemål. Tilsvarende nok også, uanset at nuværende ejer er en privat person, hvis lejer oprindelig har indgået sin lejeaftale med en juridisk person. Det er således ikke en usædvanlig problemstilling, at en Udlejer, som overtager en ejendom på tvangsauktion, tillige overtager den oprindeligt manglende mulighed for Udlejer (selskabet) til at kunne opsige lejeren. Det er i andre sammenhænge statueret i retspraksis, at en ny erhverver overfor en lejer indtræder i samme rettigheder og forpligtelser, som en tidligere erhverver/ ejer havde. Det kunne derfor synes rimeligt at statuere, at hvad der ikke var muligt for oprindelig ejer, heller ikke er muligt for en efterfølgende ejer. Retspraksis er uafklaret omkring spørgsmålet. Endvidere er det vigtigt at bemærke, at såfremt lejeaftalen med lejer er trådt i kraft efter den 1. juli 2015, kan en ejer (som tillige kan være et ægtepar, der ejer ejerlejligheden i fællesskab/sameje), som ejede ejerlejligheden på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, uden at opfylde reglerne om den ”rigtige” begrundelse, opsige en lejer med 1 års varsel. Denne ”frie” opsigelsesmulighed gælder dog alene for ejere, som på opsigelsestidspunktet KUN ejede den ene udlejede ejer- eller andelsbolig.

For ejere, som på opsigelsestidspunktet ejede mere end én udlejet ejerlejlighed/andelsbolig eller hvor lejeaftalen er trådt i kraft før den 1. juli 2015, er en opsigelse straks væsentligt vanskeligere. Som oplyst ovenfor, er der, når der er tale om udlejet ejerlejlighed, knyttet en række formkrav og betingelser til at opsigelsen efter lejelovens § 83, litra a, er lovlig.

Det er således en vigtig betingelse, at udlejer kan dokumentere, at lejer ved lejemålets indgåelse er blevet gjort bekendt med, at det han lejer er en ejerlejlighed, og at opsigelse vil kunne ske med henvisning til, at udlejer selv skal benytte det lejede. Det er udlejer, der skal bevise, at disse oplysninger er tilgået lejer. Dette kan ske mundtligt eller bedre ved oplysninger herom i lejekontrakten. Som det fremgår af ovenstående eksempel, er lejer ved afkrydsning i kontraktgrundlagets § 1, fejlagtigt blevet oplyst om, at lejemålet er en lejlighed og ikke, som det korrekt skulle have været oplyst, en ejerlejlighed. Det er nok i sig selv tilstrækkeligt til at opsigelsen bliver ugyldig, hvis afkrydsningen ikke er foretaget korrekt.

Såfremt udlejer ikke kan dokumentere, at lejer ved lejeaftalens indgåelse er blevet oplyst om, dels at lejemålet oprindeligt er en ejerlejlighed, dels at opsigelse vil kunne ske med henvisning til, at udlejer selv skal benytte det lejede, er der en betydelig risiko for, at opsigelsen vil blive tilsidesat, jf. U2002.1091V.

Yderligere skal det nævnes, at det er et krav – såfremt en lejer opsiges fra en udlejet ejerlejlighed med begrundelse om, at man selv skal benytte det lejede – at udlejer skal kunne dokumentere, at have beboet lejligheden før den blev udlejet, og hvis man ikke kan det, er det en betingelse, at lejemålet er indgået før den 1. juni 1986. Såfremt udlejer ikke kan opfylde disse krav, kan der ikke ske opsigelse med henvisning til lejelovens § 83, stk. 1, litra A.

Endelig følger det Lejelovens § 84, jf. særligt litra a og b, at det er en betingelse for opsigelsen, at udlejer selv agter at bebo lejemålet, ligesom der, ved en tvist mellem parterne om opsigelsens berettigelse, skal foretages en vurdering af begge parters forhold, hvor der blandt andet, men særligt fremhævet i loven, skal lægges vægt på, dels hvor længe udlejer har ejet ejendommen, dels lejers muligheder for at finde anden passende bolig.

Udlejers begrundelse for at opsige lejeforholdet, hvorefter det er børnene og ikke udlejer selv, der skal bruge lejligheden, kan vanskeligt være en gyldig begrundelse. Idet det således er et krav, at det er udlejer selv, der skal benytte lejemålet, vil opsigelsen, alene ud fra begrundelsen, nok være at betragte som
ugyldig.

Hvad angår afvejningen af begge parters forhold er udgangspunktet for at en ny erhverver af en ejendoms mulig-heder for at opsige en Lejer efter Lejelovens § 83, litra a, som har været Lejer siden november 2015, vanskelig. Det skal dog ikke udelukkes, at en kort ejertid overfor en noget længere lejertid, kan være tilstrækkelig til efter loven at statuere en nævneværdig fordel til benyttelsen af lejemålet/ejendommen.

Opsigelse godkendt efter en samlet bedømmelse på trods af at lejeren havde boet som lejer i lejligheden i 31 år. Lejer fremudlejede 2/3 af lejemålet, ligesom lejer i forbindelse med opsigelsen var blevet tilbudt en anden passende bolig.

En boligretsdom fra 1995, København, hvorefter en ejer efter blot at have ejet ejendommen i et år, mens lejeren havde boet i lejemålet i 3 år, var berettiget til, efter en rimelighedsbedømmelse, at opsige lejeren, da ejer havde et akut boligbehov (boede i en lille 2 værelses lejlighed). Udlejer var i øvrigt gift overfor lejer, der var enlig.

Tilsvarende en udlejer, der havde købt en ejerlejlighed efter en skilsmisse. Opsigelsen fandtes rimelig på trods af at lejeren var en enlig førtidspensionist, der havde alvorlige helbredsmæssige og menneskelige problemer.

I relation til spørgsmålet om muligheden/vanskeligheden for lejer til at finde en anden passende bolig findes der ikke umiddelbart nogen vejledende retspraksis. Det er heller ikke muligt umiddelbart at finde retspraksis, som særligt lægger vægt på lejemålets vilkår, herunder størrelsen af lejen i relation til en vurdering af anden passende bolig. Der er dog ingen tvivl om, at det kunne have betydning, hvorvidt lejers vilkår er rimelige, herunder hvorvidt lejens størrelse er rimelig endsige billig, idet det kunne være afgørende, at en bolig med favorable vilkår, herunder en billig leje sandsynligvis alt andet lige er vanskeligere at ”matche” andre steder. Dette kunne, uden at det kan stå alene, tale for, at en opsigelse er urimelig.

Tilsvarende er lejers eventuelle mangeårige beboelse af lejemålet og herved stærke tilknytning til områdets institu-tioner af betydning for vurderingen, ligesom en udlejers økonomiske overskud eller flere ejendomsbesiddelser alt andet lige vil betyde alternative muligheder for at finde anden bolig, og således svække opsigelsens rimelighed ved en vurdering af begge parters forhold.

Se ligeledes på dette site under overskriften tidsbegrænsning.

Kontakt os - vi er her for at hjælpe

Har du brug for advokat assistance i en lejeretssag, så er du altid velkommen til at kontakte os,
med henblik på en uforpligtende og fortrolig samtale.

Ofte stillede spørgsmål

Det kan være dyrt at lade være – og har du retshjælpsforsikring vil det oftest kun koste dig din selvrisiko. Hos LejeretExperten er vi hverken billigere eller dyrere end andre advokater, men du kan være sikker på at du får relevant rådgivning fra en lejeret specialist fra starten, og det kan betyde mange penge sparet kontra en advokat der ikke har speciale i lejeret – se mere om vore priser, retshjælp og fri process her

LejeretExperten har mere end 20 års erfaring inden for alle af lejerettens discipliner. Mange er ikke klar over, at det også inden for advokatbranchen er vigtigt med specialeområder, og hos LejeretExperten kan du være sikker på, at din sag bliver behandlet af en advokat/fuldmægtig med speciale i bolig- og erhvervslejeret. Du kan opleve, at din sag på andre sites behandles af studerende eller personer uden juridisk eksamen.  Endda jurister, der kalder sig eksperter uden hverken at have haft faget lejeret på universitetet og/eller den mindste praktiske erfaring som advokat eller dommer med sådanne sager. Hos LejeretExperten taler du med erfarne advokater indenfor det lejeretlige område, hvilket sikrer at du får en både sikker og højt kvalificeret juridisk og økonomisk rådgivning, hvad enten du er privatperson eller administrator, ejer/udlejer eller lejer af fast ejendom)

Læs mere om LejeretExperten

Hos os taler du med eksperter i lejeloven, og ikke en advokat med speciale i andet end lejeret, hvilket sikrer at du får en både sikker og højt kvalificeret
juridisk og økonomisk rådgivning, hvad enten du er privatperson eller administrator, ejer/udlejer eller lejer af fast ejendom.