Fraflytning/tilbagebe-taling af depositum

Har lejer overtaget et nyistandsat lejemål, der er indgået før 1. juli 2015, og fremgår det af lejekontrakten, at lejer, også skal aflevere lejemålet nyistandsat – vil det ifølge praksis kunne forlanges af lejeren, at denne nyistandsætter lejemålet ihvertfald for så vidt angår maling, hvidtning og tapetsering, uanset længde af lejeperioden og uanset om lejemålet blot i ringe grad kan synes at trænge til istandsættelse. Det er afgørende, at lejer ikke inden 14 dage efter overtagelsen af lejemålet kan føre bevis for, at man dengang har påpeget mangler ved lejemålet, der gør det utroværdigt, at lejemålet skulle være nyistandsat ved indflytningen.

Nye Regler for aftalemæssig istandsættelse ved indflytning

For kontrakter indgået efter 1. juli 2015 er der sket en ændring i lejeloven, idet man fandt det urimeligt og uhensigtsmæssigt, at udlejer skulle kunne kræve lejemålet nyistandsat selv efter en kort lejeperiode, og uden at der konkret kunne konstateres behov for en istandsættelse. Nyistand-sæt­telse kan således ikke kræves i lejeaftaler indgået efter 1. juli 2015, hvorefter lejer kun hæfter for en normalistandsættelse samt eventuel for misligholdelse eller forringelser af lejemålet.

Ministeren præciserer herom i forbindelse med lovændringen (spørgsmål 22): ”I dag er der overordnet 2 modeller for istandsættelse ved lejerens fraflytning efter den private lejelovgivning.: Normalistandsættelse, som er lovens udgangspunkt, og nyistandsættelse, som beror på en særlig aftale herom. Hensigten med at benytte begrebet ”normalistandsættelse” er at beskrive lovens udgangspunkt som modstykket til ”nyistandsættelse”. Med forslaget indføres der ikke nye begreber i lejelovgivningen. Der er alene tale om at afskaffe muligheden for at aftale nyistandsættelse, så der kun er lovens udgangspunkt tilbage. Forslaget lægger sig således op af de velkendte og indarbejdede begreber indenfor lejeretten ”vedligeholdelse” og ”misligholdelse””.

Med lovændringen blev det således indført, at det ikke kan aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af lejemålet, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

Lejers pligt til istandsættelse er derfor nu gjort afhængig af, om der konkret er behov for en malermæssig istandsættelse, herunder om behovet kun vedrører enkelte lokaler i lejemålet.

Herefter kan det kort forklares, at der ved alle fraflytninger efter de nye regler, skal foretages en konkret vurdering af, om der er behov for istandsættelse, og at der ved denne vurdering skal tages hensyn til i hvilket omfang lejeren er pålagt at vedligeholde lejemålet, i hvilket omfang lejeren har opfyldt denne forpligtelse samt længden af lejeforholdet.

Pligten til vedligeholdelse følger af lejelovens § 19, stk. 2, hvorefter udbedring af forringelser som følge af slid og ælde skal ske så ofte det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Ministeren præciserer herom i forbindelse med lovændringen (spørgsmål 106): ”Der kan ikke udledes en endelig grænse for hvornår vedligeholdelsespligten indtræder”, men at retspraksis er vejledende, ”hvorefter den almindelige vedligeholdelsespligt i hvert fald indtræder, hvis der ikke, hvor der pligt, er foretaget vedligeholdelse i ca. 5 år”.

Det skal dog nævnes, at overtager lejer et nymalet (nyistandsat) lejemål kan lejeren dog stadig komme til at aflevere det lejede nymalet. Det vil eksempelvis være tilfældet, hvis lejeren har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, og lejeren afleverer lejemålet i en stand, hvor vedligeholdelse er påkrævet, elle hvis dele af lejemålet afleveres i en stand, som indebærer at lejeren skal betale for istandættelse.

Ministeren præciserer herom i forbindelse med lovændringen (spørgsmål 106): ”…at en lejer, der overtager et nymalet lejemål, skal nymale lejemålet efter ca. 3-4 år ved sædvanligt brug, hvis lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt.”

Ud over vurderingen af, om lejeren har opfyldt sin vedligeholdelsespligt i lejeperioden, skal der endelig foretages en vurdering af, hvorvidt lejeren har misligholdt lejemålet. Misligholdelsen skal ses i modsætning til den almindelige slid og ælde, som lejeren hæfter for som følge af lejerens aftalte vedligeholdelsespligt. I modsætning til misligholdelse skyldes almindeligt slid og ælde ikke lejerens ansvarspådragende handlinger (vanrøgt eller lemfældighed), men derimod hændelige begivenheder ved normal brug. En lejer kan således komme til at hæfte for udlejers fraflytningskrav om istandsættelse, såfremt lejeren har misligholdt lejemålet. 

Ankenævnet i København har netop i forsommeren 2019 truffet afgørelse efter de nye regler om en lejers pligt til istandsættelse ved fraflytning. Lejeperioden var på 19 måneder, og lejer havde den indvendige vedligeholdelsespligt. Lejer havde hverken vedligeholdt løbende eller lige inden fraflytningen. Flertallet fandt i tråd med ovenstående, at når lejer ikke havde forsømt sin vedligeholdelsespligt, og når der ikke hverken var tale om helt eller delvis misligholdelse, har lejer ikke pligt til istandsættelse ved fraflytning.

Hos LejeretExperten står vi naturligvis til rådighed, hvis lejer ikke er enig i omfanget af den opgjorte pligt til istandsættelse eller ikke er enig i den opgjorte tilbagebetaling af depositum.

Sluttelig skal det nævnes, at det er almindelig praksis, at det er udlejers håndværkere, der udfører istandsættelse af lejemålet. Det er dog ikke et krav, men skulle lejer selv have stået for istandsættelsen, og det ikke lever op til håndværksmæssige krav, så kan udlejer kræve, at egne håndværkere laver arbejdet om for lejers regning. Huslejenævnet er ikke kompetent til at tage stilling til, hvorvidt de foretagne malerarbejder er udført håndværksmæssigt korrekt, dog er det for sager indbragt efter 1. juli 2015 udtrykkeligt bestemt, at Huslejenævnet, som led i sin kompetence til at behandle tvister om lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning, ligeledes kan tage stilling til størrelsen af istandsættelsesudgifterne. Før dette tidspunkt var det alene domstolene efter retsplejelovens regler, der kunne vurdere den af udlejer forlangte istandsættelsesudgifts rimelighed.

Følgende materiale skal findes frem og indhentes til sagen

  • Kopi af lejekontrakten og lejers opsigelse
  • Fraflytningsrapporten inkl. Evt. billeddokumentation
  • Indflytningsrapporten inkl. Evt. billeddokumentation
  • Opgørelsen af kravet med bilag og tilbud fra håndværkere
  • Evt. mangellisten (den liste lejer evt. sendte frem inden 14 dage efter lejemålets overtagelse)
  • Oplysninger om, hvornår samtlige nøgler til lejemålet er afleveret af lejer. Hvis fremsendt, evt. kopi af følgebrev, og hvornår brevet er modtaget/afleveret af posten.

Mangler ovenstående dokumentation helt eller delvist, så fortvivl ikke –  LejeretExperten har erfaring fra mange lignende sager, og vi skal nok finde en løsning. HUSK, jo før sagen opstartes, jo hurtigere kan lejemålet genudlejes.

3 gode råd i forbindelse med ind- og fraflytning

  1. Sørg for at lejekontrakten indeholder de rette formuleringer og vilkår, eventuelt ved at kontakte passende rådgiver, så formelle fejl undgås fra begyndelsen.
  • Husk at sikre bevis iform af en beskrivelse kombineret med billeder af lejemålets stand inden eller umiddelbart i forbindelse med lejers indflytning; og det særligt, hvis lejemålet er blevet malermæssigt istandsat eller forbedret i forbindelse med udlejningen. Gem fakturaerne også fra vinduespudseren, rengøringsmanden, gartneren o.lign.
  • Husk at udarbejde en detaljeret opgørelse af lejemålets mangler rum for rum umiddelbart efter at lejer har afleveret samtlige nøgler til lejemålet. Lejer skal modtage denne mangelsopgørelse – som ikke behøver at være påført hvad det skal koste at udbedre manglerne – senest 14 dage efter at samtlige nøgler er afleveret.

Hvis nøglerne først afleveres senere, kan udlejer kræve, at lejer betaler en forholdsmæssig husleje og bidrag til varmeregningen, indtil nøglerne er afleveret. Dette gælder også selv om der er opstået uenighed om istandsættelse og tilbagebetaling af depositum.

VIGTIGT !

Hvis man udlejer flere en èn beboelseslejlighed på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, gælder der formelle regler med ugyldighedsvirkning til krav om indkaldelse af lejeren til besigtigelse og udarbejdelse af indflytningsrapport, jf. LL § 9. Tilsvarende regler, ved alle nugældende fraflytninger (hvis udlejer på lejers fraflytningstidspunkt ejer mere end èn beboelseslejlighed), hvorefter der gælder en pligt til  indkaldelse og udarbejdelse af fraflytningsrapport til udlevering til lejeren på besigtigelsen (hvis lejeren er tilstede), jf. LL § 98.  

Kontakt os - vi er her for at hjælpe

Har du brug for advokat assistance i en lejeretssag, så er du altid velkommen til at kontakte os,
med henblik på en uforpligtende og fortrolig samtale.

Ofte stillede spørgsmål

Det kan være dyrt at lade være – og har du retshjælpsforsikring vil det oftest kun koste dig din selvrisiko. Hos LejeretExperten er vi hverken billigere eller dyrere end andre advokater, men du kan være sikker på at du får relevant rådgivning fra en lejeret specialist fra starten, og det kan betyde mange penge sparet kontra en advokat der ikke har speciale i lejeret – se mere om vore priser, retshjælp og fri process her

LejeretExperten har mere end 20 års erfaring inden for alle af lejerettens discipliner. Mange er ikke klar over, at det også inden for advokatbranchen er vigtigt med specialeområder, og hos LejeretExperten kan du være sikker på, at din sag bliver behandlet af en advokat/fuldmægtig med speciale i bolig- og erhvervslejeret. Du kan opleve, at din sag på andre sites behandles af studerende eller personer uden juridisk eksamen.  Endda jurister, der kalder sig eksperter uden hverken at have haft faget lejeret på universitetet og/eller den mindste praktiske erfaring som advokat eller dommer med sådanne sager. Hos LejeretExperten taler du med erfarne advokater indenfor det lejeretlige område, hvilket sikrer at du får en både sikker og højt kvalificeret juridisk og økonomisk rådgivning, hvad enten du er privatperson eller administrator, ejer/udlejer eller lejer af fast ejendom)

Læs mere om LejeretExperten

Hos os taler du med eksperter i lejeloven, og ikke en advokat med speciale i andet end lejeret, hvilket sikrer at du får en både sikker og højt kvalificeret
juridisk og økonomisk rådgivning, hvad enten du er privatperson eller administrator, ejer/udlejer eller lejer af fast ejendom.