Mangler i erhvervslejemål – Lejenedsættelse/erstatning

ekstrabladet.dk

I henhold til ERL § 18, stk. har erhvervslejer krav på på forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer brugsværdien af lejemålet. Er lejemålet ubrugeligt udmåles lejenedsættelsen til 100%, medens ubrugelig i mindre omfang må der skønsmæssigt udmåles et afslag, hvor i hovedsagen den manglende anvendelses omfang og genernes art vurderes. Umiddelbart skal de hyppigste årsager til mangler findes i lejemålets udformning og konstruktion senere skader opstået i lejemålet som følge af eksempelvis vandskader fra rør eller ejendommens tag eller i forbindelse med udlejers egne iværksatte arbejder i ejendommen eller i lejemålet. Imidlertid er det tillige interessant om Udlejer skal give afslag i lejen, uanset at manglen, der forringer det lejedes værdi, skyldes andre lejere (nabolejemålene) eller tredjemænd eksempelvis metrobyggeriet, jf. herom nedenfor.

Det lejede skal som udgangspunkt være i god, forsvarlig og rengjort stand når lejemålet påbegyndes, herunder ligeledes for så vidt angår alle indretninger i ejendommen, afløb, forsyning af el, gas, vand og varme. Er intet aftalt er det således udle-jers ansvar, at lejemålet, for så vidt angår maling, hvidtning og tapetsering (indvendig vedligeholdelse) og al anden vedligeholdelse, herunder af lejemålet med de installationer og effekter også udenfor lejemålets 4 vægge (udvendig vedligeholdelse), skal vedblive med at være i denne forsvarlige og gode stand. Det påhviler ligeledes udlejer at tilsikre/ga-rantere, at det lejede igennem hele lejeforholdet er i en stand, som svarer til det parterne, dels ved lejemålets begyndelse har aftalt, dels med rimelighed kan påregne. Denne grundlæggende forpligtigelse er fastslået i litteraturen, eksempelvis af professor Dr. jur. Peter Mortensen, som definerer udlejers vedligeholdelse og renholdelsesforpligtigelsen under lejeforhol-det, som:“De reparationer og udskiftninger, som er nødvendige for at holde eller bringe aftalens genstand i den tilstand, som medkontrahenten har krav på, hvad enten kravet følger af aftale, lovbestemmelser eller almindelige retsgrundsætninger.”

For så vidt angår udlejers pligt til renholdelse definerer andre dette som: “Udlejers pligt til renholdelse må betyde, at han har pligt til løbende at sørge for, at ejendommen fremtræder, således at der ikke er risici for skade på lejers ting eller person, og således at der ikke findes rodede og/eller uhygiejniske forhold.”

Der er intet til hinder for at aftale, at et lejemål udlejes og overtages i en dårlig stand. Hvis lejemålet ved indgåelsen eller senere i lejeforholdet ikke er i den stand, som lejeren efter lov eller aftale således måtte forvente/har krav på, kan lejeren kræve lejenedsættelse i den periode, som manglen har forrin-get værdien af lejemålet. Der er intet krav ti! lejers mulighed for at få lejenedsættelse, at manglen har haft et væsentligt omfang, dog skal manglen have været værdiforringende, hvilket forudsætter en vis skønsmæssig mindstegrænse for at et sådan nedslag kan gives.

  • Retningsgivende kunne være en dom om skimmelsvamp, hvorefter svampeangrebet havde været af begrænset omfang og tejemåiet havde kunne benyttes af lejerne, ligesom det ikke kunne dokumenteres, at indeklimaet havde været dårligt. På den baggrund blev forholdsmæssig afslag ikke givet (på trods af tilstedeværelsen af skimmel).

Lejeren kan endda kræve erstatning/ hvis lejemålet ikke er udstyret med eller savner egenskaber, som udlejer ved aftalens indgåelse havde lovet var tilstede eller savner egenskaber, som det naturligt må kunne forlanges af en aftale om et erhvervslejemål, eksempelvis at lejemålet kan benyttes til det aftalte, taget ikke er utæt eller iværksættelse uden varsel af “stærkt” generende støj og lugtende arbejder (eksempelvis metro byggeri). Erstatning indtræder ligeledes, såfremt der måtte kunne konstateres et ansvarsgrundlag og et tab.

Boligretten er kompetent til at behandle sådanne sager. For så vidt angår eksempelvis skimmelsvamp eller anden sund-hedsskadelig tilstand konstateret i lejemålet skal det tilføjes, at kommunalbestyrelsen efter byfornyelsesloven skal føre tilsyn med ejendomme, der bruges til ophold, når det vurderes, at disse ejendomme blandt andet måtte være sundheds-skadelige, jf. § 75. Såfremt det konstateres/vurderes at lejemålet har skimmelsvamp er der utvivlsomt tale om en sundhedsfarlig ejendom, som indebærer kommunens pligt til udstede forbud/påbud, jf. kapitel 9 afhængig af forholdets omfang.

Mangler, der skyldes andre lejere (nabolejemål) eller tredjemænd eksempelvis metrobyggeriet

Der tales og skrives meget om i disse dage, hvor stor en lettelse det nu er at metrobyggeriet er overstået, og at borgerne nu kan komme nemmere omkring i storbyen København.

Imidlertid er der også borgere i byen, som har lidt under støjen, svineriet og rodet, det være sig boliglejere, der har haft vanskeligt ved at sove og fungere i sit hjem, men ligeledes erhvervslejerne, som udover nedgang i kundegrundlaget også har haft utilfredse medarbejdere osv. Også udlejere, har måtte lide, ikke direkte på grund af de nævnte gener, men indirekte på grund af den retsstilling, som synes at tegne sig i særdeleshed for erhvervslejeområdet, og som grundet enslydende regler utvivlsomt vil få indflydelse også på området for udlejning af beboelseslejemål.

Spørgsmålet er således, om Udlejer skal give afslag i lejen, uanset at manglen, der forringer det lejedes værdi skyldes andre lejere (nabolejemålene) eller tredjemænd, eksempelvis metrobyggeriet.

Regelgrundlaget er at hvis lejemålet ved overtagelsen eller senere i lejeforholdet ikke er i den stand, som lejeren efter lov eller aftale således har krav på, kan lejeren kræve lejenedsættelse i den periode, som manglen har forringet værdien af lejemålet. Det er ikke et krav til lejers mulighed for at få lejenedsættelse, at manglen har haft et væsentligt omfang, dog skal manglen have været værdiforringende, hvilket forudsætter en vis skønsmæssig mindstegrænse for at et sådan nedslag kan gives.

Spørgsmålet er således, om Udlejer skal give afslag i lejen, uanset at manglen, der forringer det lejedes værdi skyldes andre lejere (nabolejemålene) eller tredjemænd eksempelvis metrobyggeriet.

Fra retspraksis kan nævnes Østre Landsrets dom fra 2006, jf. T:BB2007.23Ø, hvor støj fra et nabolejemål var af et sådant omfang, at det forringede brugsværdien af lejemålet. Erhvervslejeren, der var generet af støjen, der lå væsentligt over grænseværdierne, var herefter berettiget til en forholdsmæssig lejenedsættelse på grund af mangler, idet Udlejer, som det hed i dommen, måtte bære risikoen for manglens tilstedeværelse (uanset at Udlejer var uden indflydelse på manglens tilstedeværelse..).

Senest Østre Landsrets dom fra 2016, jf. T:BB 2016.495Ø, hvor støj fra metrobyggeriet førte til at en erhvervslejer påstod lejenedsættelse (forholdsmæssigt afslag) fra sin Udlejer, da støjgenerne var af et sådan omfang, at anvendelsen af lejemålet var begrænset. Hverken Udlejer eller Lejer havde på tidspunktet for indgåelsen af lejeaftalen noget kendskab til det kommende metrobyggeri. Det hed i dommen, at Udlejer var nærmest til at bære risikoen for de med metrobyggeriet forbundne langvarige og urimelige støjgener, hvorfor lejemålet led af en brugsværdiforringende mangel, som berettigede til et forholdsmæssigt nedslag i lejen.


Konkluderende synes retsstillingen således at være, at Udlejer er nærmest til at bære risikoen for at det lejede kan benyttes som forudsat i kontraktgrundlaget, hvor ingen af parterne havde kendskab eller indflydelse på de forhold, som påberåbes som grundlag for en lejenedsættelse (forholdsmæssigt afslag). Udlejer skal altså tåle at give et afslag i lejen, uanset at manglen, der forringer det lejedes værdi, og som er grundlaget for lejenedsættelsen, skyldes andre lejere (nabolejemålet) eller tredjemænd, eksempelvis metrobyggeriet.

Kontakt os - vi er her for at hjælpe

Har du brug for advokat assistance i en lejeretssag, så er du altid velkommen til at kontakte os,
med henblik på en uforpligtende og fortrolig samtale.

Ofte stillede spørgsmål

Det kan være dyrt at lade være – og har du retshjælpsforsikring vil det oftest kun koste dig din selvrisiko. Hos LejeretExperten er vi hverken billigere eller dyrere end andre advokater, men du kan være sikker på at du får relevant rådgivning fra en lejeret specialist fra starten, og det kan betyde mange penge sparet kontra en advokat der ikke har speciale i lejeret – se mere om vore priser, retshjælp og fri process her

LejeretExperten har mere end 20 års erfaring inden for alle af lejerettens discipliner. Mange er ikke klar over, at det også inden for advokatbranchen er vigtigt med specialeområder, og hos LejeretExperten kan du være sikker på, at din sag bliver behandlet af en advokat/fuldmægtig med speciale i bolig- og erhvervslejeret. Du kan opleve, at din sag på andre sites behandles af studerende eller personer uden juridisk eksamen.  Endda jurister, der kalder sig eksperter uden hverken at have haft faget lejeret på universitetet og/eller den mindste praktiske erfaring som advokat eller dommer med sådanne sager. Hos LejeretExperten taler du med erfarne advokater indenfor det lejeretlige område, hvilket sikrer at du får en både sikker og højt kvalificeret juridisk og økonomisk rådgivning, hvad enten du er privatperson eller administrator, ejer/udlejer eller lejer af fast ejendom)

Læs mere om LejeretExperten

Hos os taler du med eksperter i lejeloven, og ikke en advokat med speciale i andet end lejeret, hvilket sikrer at du får en både sikker og højt kvalificeret
juridisk og økonomisk rådgivning, hvad enten du er privatperson eller administrator, ejer/udlejer eller lejer af fast ejendom.