AirBnB

Der er en stigende tendens i Danmark til at supplere sin indkomst ved at leje sin lejlighed ud via airbnb. Få er klar over, at der en risiko ved denne udlejning, særligt for lejere af beboelseslejligheder, der risikerer at blive ophævet.

Samsø, Ballen

Boligudlejning ved brug af internetportalen www.airbnb.dk kan tage udgangspunkt i 3 kategorier, dels udlejning af sit lejemål kaldet fremleje, dels udlejning af enten sin andelsbolig eller sin ejerlejlighed. Udleje af lejemålet er for så vidt angår beboelse reguleret i Lejeloven, idet muligheder endsige begrænsninger i det væsentlige følger af Lejelovens kapitel 5 og 14.

Det skal nævnes, at kommuner, som har vedtaget boligreguleringslovens kapitel 7, kan sanktionere den enkelte ejers udlejning af sin bolig i det omfang, dels hvor det har karakter af erhvervsmæssig udlejning, dels har karakter af nedlæggelse af boliger, jf. BRL § 46. Ligeledes BRL § 50, som gør det ulovligt at benytte en ejerbolig midlertidigt, hvis denne benyttelse er til hinder for at boligen fortsat kan benyttes til helårsbeboelse. Kan udlejningen knyttes op på ejers/udlejers ferie eller anden midlertidigt ophold andetsteds, er det dog ikke omfattet af BRL § 50.

Udlejning af sit lejemål gennem AirBnB er som udgangspunkt i strid med lejelovens § 26, hvorefter lejeren ikke uden samtykke fra udlejeren må bruge det lejede til andet formål end aftalt, ligesom lejeren ikke uden samtykke må overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand. Det er i strid med det aftalte formål, at benytte lejemålet til ”bed and breakfast”, idet en sådan fremlejevirksomhed minder om erhvervsmæssig pensionat- eller hotelvirksomhed, som falder udenfor udlejning til beboelse. Det er naturligvis ikke i strid med LL § 26, hvis den person, der opholder sig i lejemålet sammen med lejeren, er en del af lejerens fælles husstand eller blot er på gæstevisit.

Gæstevisit er en for udlejer vanskelig bevismæssig størrelse, idet det dog taler imod gæstevisit, at opholdet er af længere varighed uden en aftalt slutdato, ligesom lejerens fravær medens gæsten opholder sig der, herunder gæstens betaling for opholdet, indicerer at den skete udlejning kunne tyde på hæveberettiget misligholdelse, jf. T:BB 1999.356V.   

Husstandsbegrebet er ikke defineret, men kan overordnet betegnes som et samlet fællesskab af mennesker, der bor og lever sammen. Retspraksis er omfattende og afgørende for vurderingen er fælles økonomi, indkøb og husholdning samt tilmelding af folkeregisteret og anden bolig. Eksempler på husstandsmedlemmer er ægtefælle, mindreårige børn, forældre, svigerforældre eller kærester. Tvivlsomme eksempler på husstand er samlever, voksne børn, venner og andre familiemedlemmer.

T:BB 2018.639 Ø Udlejer skulle anerkende, at lejers svigersøn, som var gift med lejers datter, hørte til husstanden, der således bestod af Lejer, lejers datter og hendes og svigersønnens 3 børn.

Ligeledes har Højesteret statueret, at en ven (soldaterkammerat), som bidrager økonomisk til den fælles husholdning også er husstand, jf. U 2011.3164H.

Utrykt dom af 28. marts 2008 fra Østre landsret: Her var lejers barnebarn og oldebarn omfattet af husstanden.

Udlejning til kollektiv statuerer dog ikke en tilstrækkelig væsentlig og personlig tilknytning til lejeren, at der er tale om fælles husstand, jf. T:BB 2014.363Ø.

Udlejer kan sanktionere den skete udlejning af lejemålet gennem AirBnB ved at ophæve lejemålet og efter en konkret vurdering anvende LL § 93, stk. 1, Litra b, hvis lejemålet, trods påkrav, anvendes til andet end aftalt, erhvervsmæssigt. Litra d, hvis lejer fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejer, Litra f, hvis brugen af det lejede, trods påkrav, overlades til andre end tilladt eller Litra g, hvis lejer, trods påkrav, ikke overholder god ro og orden.

Retspraksis vedrørende udlejning gennem AirBnB og ophævelse af lejemålet er indtil videre sparsom, jf. dog Grundejernes domssamling 2016.63B, hvorefter omfattende udlejning af lejemålet kan anses for erhvervsmæssig og således i strid med LL § 93, stk. 1, litra b. Se også U2004.2583Ø, som vedrører en med AirBnB lignende tjeneste.

I relation til den enkelte andelshavers ret til udlejning af sin bolig reguleres det af foreningsretten og de af medlemmerne fastsatte vedtægter for andelsboligforeningens virke. Endvidere er det reguleret i justitsministeriets pantebrevsformular for andele, at en panthaver kan opsige lånet, hvis pantet uden panthavers samtykke udlejes i mere end 3 år.

I relation til den enkelte ejerlejlighedsejers ret til udlejning af sin bolig, er udgangspunktet, at den enkelte ejer har fuld rådighed over sin lejlighed til udlejning, dog begrænset af ejerforeningens vedtægter og servitutter. Normalvedtægten til ejerforeninger, der gælder vejledende, hvis ikke andet er vedtaget eller tinglyst, fastsætter ikke sanktionerede begrænsninger for den enkelte ejers mulighed for udlejning. Heller ikke justitsministeriets pantebrevsformular A indeholder en opsigelse af lån ved udlejning, men visse realkreditforeninger sætter dog konkret visse betingelser for lånet, der begrænser udlejning.

Kontakt os - vi er her for at hjælpe

Har du brug for advokat assistance i en lejeretssag, så er du altid velkommen til at kontakte os,
med henblik på en uforpligtende og fortrolig samtale.

Ofte stillede spørgsmål

Det kan være dyrt at lade være – og har du retshjælpsforsikring vil det oftest kun koste dig din selvrisiko. Hos LejeretExperten er vi hverken billigere eller dyrere end andre advokater, men du kan være sikker på at du får relevant rådgivning fra en lejeret specialist fra starten, og det kan betyde mange penge sparet kontra en advokat der ikke har speciale i lejeret – se mere om vore priser, retshjælp og fri process her

Det kræver at man har en forsikring med retshjælp for at få retshjælp, og det er forsikringsselskabet, der vurderer sagen på baggrund af advokatens ansøgning – læs mere her

Fri proces betyder, at man via sin advokat kan søge staten om at yde økonomisk bistand. Dermed kan staten sikre at de borgere der har en vindbar sag men mindre gode økonomiske forhold ligeledes har adgang til domstolene, og dermed mulighed for at føre retssag på linje med personer med bedre økonomiske forhold. Fri process kan opnås på baggrund af årsindtægt og civilstyrelsens vurdering af sagen – læs mere her

LejeretExperten har mere end 20 års erfaring inden for alle af lejerettens discipliner. Mange er ikke klar over, at det også inden for advokatbranchen er vigtigt med specialeområder, og hos LejeretExperten kan du være sikker på, at din sag bliver behandlet af en advokat/fuldmægtig med speciale i bolig- og erhvervslejeret. Du kan opleve, at din sag på andre sites behandles af studerende eller personer uden juridisk eksamen.  Endda jurister, der kalder sig eksperter uden hverken at have haft faget lejeret på universitetet og/eller den mindste praktiske erfaring som advokat eller dommer med sådanne sager. Hos LejeretExperten taler du med erfarne advokater indenfor det lejeretlige område, hvilket sikrer at du får en både sikker og højt kvalificeret juridisk og økonomisk rådgivning, hvad enten du er privatperson eller administrator, ejer/udlejer eller lejer af fast ejendom)

Læs mere om LejeretExperten