Opsigelse & ophævelse

Er du kommet i en situation hvor du er blevet opsagt/ophævet så kontakt os, og vi vil vurdere om opsigelsen/ophævelsen er gyldig, og i bekræftende fald om udlejer i øvrigt er berettiget til at gennemføre sit ønske om opsigelse/ophævelse. Sørg for at kende dine rettigheder og undgå en masse problemer ved at gribe det rigtigt an fra begyndelsen.

Forskellen på ophævelse og opsigelse af et lejemål
Det kan populært siges at forskellen på ophævelse og opsigelse er, at det er vanskeligere at ophæve end det er at opsige, og at ved ophævelse sker det med det samme, dvs. du skal være ude straks,  og ved opsigelse er det loven og/eller kontrakten der bestemmer tidsperioden for fraflytning.  Der er således i loven forskellige muligheder for opsigelse og samtidig også forskellige lovmæssigt fastsatte opsigelsesfrister.

Ophævelse sker typisk ved grov misligholdelse af kontraktuelle forhold, hvor manglende betaling må siges at være den hyppigst forekommende.

Typiske eksempler på ophævelse kan være

• Betalingsmisligholdelse
• Ulovlig fremleje
• Fraflytning i utide
• Ved at lejer undlader at give udlejer adgang til lejemål
• Når det lejede benyttes til andet end det aftalte  (erhvervsmæssig udlejning af beboelseslejemål)
• Når lejer vanrøgter det lejede
• Når lejer tilsidesætter god skik og orden

Typiske eksempler på opsigelse kan være

• Når udlejer ønsker selv at benytte det lejede
• Når lejere har tilsidesat god skik og orden

Opsigelse og ophævelser kan ske i Fogedretten eller i Boligretten, evt. via Huslejenævnets betingede afgørelse. Som noget forholdsvist nyt kan huslejenævnet behandle sager, hvor lejer påstås at have overtrådt “God skik og orden” jf. Lejelovens § 79a. Huslejenævnet er ikke berettiget til at træffe afgørelse om opsigelse/ophævelse,  men kan alene udstede advarsler og betingede afgørelser, som Boligretten kan lægge vægt på ved fornyet overtrædelse.

1. Problemstillinger ved opsigelse af en ejerlejlighed

Det er en velkendt problemstilling, at en Udlejer, der har udlejet sin ejerlejlighed tidsbegrænset, pludselig på̊ grund af mere eller mindre sympatiske grunde, personlige forhold eller ønsket om at sælge, fortryder sin udlejning, og fremsenderen opsigelse af sin lejer med begrundelse om, at han selv ønsker at benytte lejemålet til beboelse. Udover en vurdering af begrundelsens lødighed, er en vigtig dato i første omgang, om lejeaftalen er indgået før eller efter den 1. juli 2015, og om den er indgået med den ejer, som ønsker at opsige lejer.

Et velkendt praktisk eksempel kunne være en ejerlejlighed, som er udlejet tidsbegrænset, og hvor udlejer i den tidsbegrænsede lejeperiode med 1 års varsel har fremsendt en opsigelse til lejeren; det kunne være fordi udlejer selv skal bruge lejemålet, salgsøjemed eller fordi udlejers børn skal bo i lejligheden. Det forudsættes, at udlejer har anført i opsigelsen, at lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejer, skal fremsætte skriftlig indsigelse over for udlejer, såfremt lejer ikke kan anerkende opsigelsen.
Sluttelig fremgår det

1. af lejekontraktens § 1, med et kryds, at lejemålet er en lejlighed (i modsætning til en ejerlejlighed, hvilket også er muligt at angive med et kryds).
2. af lejekontraktens §11”Særligevilkår”, at

”Lejemålet er tidsbegrænset til 5 år og ophører derfor uden opsigelse den 31. januar 2019. I lejemålets
løbetid kan opsigelse ske efter reglerne i lejeloven, ligesom udlejer kan opsige, hvis udlejer selv skal
bo i lejligheden.”

følge Lejelovens kapitel 13, herunder lejelovens § 80, er lejeforhold som udgangspunkt uopsigelige. Dog kan udlejer undtagelsesvis tidsbegrænse lejeforholdet, såfremt tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, ligesom udlejer og lejer ikke kan opsige et lejeforhold i den tidsbestemte periode, medmindre det i lejeaftalen er særligt aftalt, at en sådan opsigelse kan ske.

Lejer kan således få tidsbegrænsningen tilsidesat ved boligretten, såfremt udlejer ikke kan løfte bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, ligesom lejer kan få tilsidesat en opsigelse i den tidsbestemte lejeperiode, såfremt parterne ikke har aftalt, at en sådan opsigelse kan ske i lejeperioden. Opsigelsen kan i øvrigt være ugyldig, hvis formkravene til en opsigelse ikke er opfyldt, herunder, eksempelvis, hvis udlejer ikke har anført i opsigelsen, at lejer kan gøre indsigelse overfor opsigelsen indenfor 6 uger efter opsigelsens modtagelse.

Forudsættes det, at tidsbegrænsningen er lovlig og opsigelse er aftalt at kunne ske i lejeperioden, kan udlejer herefter under henvisning til lejelovens § 83, stk. 1, litra a, forsøge at opsige lejer, såfremt udlejer selv skal benytte det lejede. Opsigelse skal ske med minimum 1 års varsel, jf. lejelovens § 86.

En vigtig problemstilling skal dog ”flages”, idet en juridisk person (ApS, A/S osv.) ikke kan opsige et beboelseslejemål efter LL § 83, stk. 1, litra a, allerede fordi et selskab ikke kan benytte et boliglejemål. Tilsvarende nok også, uanset at nuværende ejer er en privat person, hvis lejer oprindelig har indgået sin lejeaftale med en juridisk person. Det er således ikke en usædvanlig problemstilling, at en Udlejer, som overtager en ejendom på tvangsauktion, tillige overtager den oprindeligt manglende mulighed for Udlejer (selskabet) til ikke at kunne opsige lejeren. Det er i andre sammenhænge statueret i retspraksis, at en ny erhverver overfor en lejer indtræder i samme rettigheder og forpligtelser, som en tidligere erhverver/ ejer havde. Det kunne derfor synes rimeligt at statuere, at hvad der ikke var muligt for oprindelig ejer, heller ikke er muligt for en efterfølgende ejer. Retspraksis er ikke entydig omkring spørgsmålet.

Endvidere er det vigtigt at bemærke, at såfremt lejeaftalen med lejer er trådt i kraft efter den 1. juli 2015, kan en ejer (som tillige kan være et ægtepar, der ejer ejerlejligheden i fællesskab/sameje), som ejede ejerlejligheden på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, uden at opfylde reglerne om den ”rigtige” begrundelse, opsige en lejer med 1 års varsel. Denne ”frie” opsigelsesmulighed gælder dog alene for ejere, som på opsigelsestidspunktet KUN ejede den ene udlejede ejer­- eller andelsbolig.

For ejere, som på opsigelsestidspunktet ejede mere end én udlejet ejerlejlighed/andelsbolig eller hvor lejeaftalen er trådt i kraft før den 1. juli 2015, er en opsigelse straks væsentligt vanskeligere. Som oplyst ovenfor, er der, når der er tale om udlejet ejerlejlighed, knyttet en række formkrav og betingelser til at opsigelsen efter lejelovens § 83, litra a, er lovlig.

Det er således en vigtig betingelse, at udlejer kan dokumentere, at lejer ved lejemålets indgåelse er blevet gjort bekendt med, at det han lejer er en ejerlejlighed, og at opsigelse vil kunne ske med henvisning til, at udlejer selv skal benytte det lejede. Det er udlejer, der skal bevise, at disse oplysninger er tilgået lejer. Dette kan ske mundtligt eller bedre ved oplysninger herom i lejekontrakten. Som det fremgår af ovenstående eksempel, er lejer ved afkrydsning i kontraktgrundlagets § 1, fejlagtigt blevet oplyst om, at lejemålet er en lejlighed og ikke, som det korrekt skulle have været oplyst, en ejerlejlighed. Det er nok i sig selv tilstrækkeligt til at opsigelsen bliver ugyldig, hvis afkrydsningen ikke er foretaget korrekt.

Såfremt udlejer ikke kan dokumentere, at lejer ved lejeaftalens indgåelse er blevet oplyst om, dels at lejemålet oprindeligt er en ejerlejlighed, dels at opsigelse vil kunne ske med henvisning til, at udlejer selv skal benytte det lejede, er der en betydelig risiko for, at opsigelsen vil blive tilsidesat, jf. U2002.1091V.

Yderligere skal det nævnes, at det er et krav – såfremt en lejer opsiges fra en udlejet ejerlejlighed med begrundelse om, at man selv skal benytte det lejede – at udlejer skal kunne dokumentere, at have beboet lejligheden før den blev udlejet, og hvis man ikke kan det, er det en betingelse, at lejemålet er indgået før den 1. juni 1986. Såfremt udlejer ikke kan opfylde disse krav, kan der ikke ske opsigelse med henvisning til lejelovens § 83, stk. 1, litra A.

Endelig følger det Lejelovens § 84, at det er en betingelse for opsigelsen, at udlejer selv agter at bebo lejemålet, ligesom der, ved en tvist mellem parterne om opsigelsens berettigelse, skal foretages en vurdering af begge parters forhold, hvor der blandt andet, men særligt fremhævet i loven, skal lægges vægt på, dels hvor længe udlejer har ejet ejendommen, dels lejers muligheder for at finde anden passende bolig.

Udlejers begrundelse for at opsige lejeforholdet, hvorefter det er børnene og ikke udlejer selv, der skal bruge lejligheden, kan vanskeligt være en gyldig begrundelse. Idet det således er et krav, at det er udlejer selv, der skal benytte lejemålet, vil opsigelsen, alene ud fra begrundelsen, nok være at betragte som ugyldig.

Hvad angår afvejningen af begge parters forhold er udgangspunktet for at en ny erhverver af en ejendoms muligheder for at opsige en Lejer efter Lejelovens § 83, litra a, som har været Lejer siden november 2015, vanskelig. Det skal dog ikke udelukkes, at en kort ejertid overfor en noget længere lejertid, kan være tilstrækkelig til efter loven at statuere en nævneværdig fordel til benyttelsen af lejemålet/ejendommen. Det er således sket, at en opsigelse, efter en samlet bedømmelse, er godkendt på trods af at lejeren havde boet i lejligheden i 31 år. Lejer fremudlejede 2/3 af lejemålet, ligesom lejer i forbindelse med opsigelsen var blevet tilbudt en anden passende bolig.

Endvidere en boligretsdom fra 1995, København, hvorefter en ejer efter blot at have ejet ejendommen i et år, mens lejeren havde boet i lejemålet i 3 år, var berettiget til, efter en rimelighedsbedømmelse, at opsige lejeren, da ejer havde et akut boligbehov (boede i en lille 2 værelses lejlighed). Udlejer var i øvrigt gift, og Lejer var enlig.

Tilsvarende en udlejer, der havde købt en ejerlejlighed efter en skilsmisse. Opsigelsen fandtes rimelig på trods af at lejeren var en enlig førtidspensionist, der havde alvorlige helbredsmæssige og menneskelige problemer.

I relation til spørgsmålet om muligheden/vanskeligheden for lejer til at finde en anden passende bolig findes der ikke umiddelbart nogen vejledende retspraksis. Det er heller ikke muligt umiddelbart at finde retspraksis, som særligt lægger vægt på lejemålets vilkår, herunder størrelsen af lejen i relation til en vurdering af anden passende bolig. Der er dog ingen tvivl om, at det kunne have betydning, hvorvidt lejers vilkår er rimelige, herunder hvorvidt lejens størrelse er rimelig endsige billig, idet det kunne være afgørende, at en bolig med favorable vilkår, herunder en billig leje sandsynligvis alt andet lige er vanskeligere at ”matche” andre steder. Dette kunne, uden at det kan stå alene, tale for, at en opsigelse er urimelig.

Tilsvarende er lejers eventuelle mangeårige beboelse af lejemålet og herved stærke tilknytning til områdets institutioner af betydning for vurderingen, ligesom en udlejers økonomiske overskud eller flere ejendomsbesiddelser alt andet lige vil betyde alternative muligheder for at finde anden bolig, og således svække opsigelsens rimelighed ved en vurdering af begge parters forhold.

Se ligeledes på dette site under overskriften tidsbegrænsning.

2. Husdyr

I Danmark har vi et princip – også indenfor lejeret ­ som hedder uopsigelighed, hvilket betyder, at en beboelseslejer ikke umiddelbart kan opsiges eller ophæves, medmindre lejeren har forbrudt sig mod lejeloven (misligholdt lejeloven) eller at udlejer efter en nøje afvejning, der foretages af domstolene, selv skal bruge/benytte det lejemål, der opsiges (eller ejendommen skal nedrives eller ombygges gennemgribende for derefter at blive omfattet af reglerne om almene boliger.)

I relation til husdyrhold og eventuel risiko for misligholdelse kunne der for nemhedens skyld opstilles en typisk situation, hvorefter en lejer i måneder har passet to katte, som Udlejer har opdaget tilstedeværelsen af. Udlejer møder så op en aften og ringer på døren til lejeren, som bliver oplyst om, at der, uanset at kattene ikke generer nogen i ejendommen, ikke må holdes husdyr i lejemålet, og at de skulle fjernes inden 2 dage. Efter de 2 dages udløb modtager lejer en opsigelse i sin brevkasse.

På den baggrund er det derfor afgørende, dels om der i lejeloven findes regler, der forbyder en lejer at have kæledyr og endda katte, dels om udlejer på den baggrund kan opsige lejemålet. Jeg skal allerede her understrege, at der findes ingen direkte regel i lejeloven, der forbyder tilstedeværelsen af kæledyr, herunder lejers almindelige omgang med sædvanlige kæledyr, som katte må betragtes som.

Der findes dog to undtagelser hertil:

1. At det er aftalt i lejekontrakten, at lejer ikke må have kæledyr. Er det tilfældet, er retspraksis meget tilbøjelig til at tillade udlejers ophævelse og endnu nemmere opsigelse, såfremt lejer imod det aftalte vilkår i kontrakten anskaffer sig et kæledyr, og ikke efterkommer udlejers anmodning/påkrav om indenfor rimelig tid (ca. 8­-10 dage) at skille sig af med kæledyret. Det afgørende tidspunkt for, hvornår lejer skal have skilt sig af med kæledyret, er den frist, som udlejer har anført i anmodningen/påkravet for, hvornår dette senest skal ske. Er fristen oplyst eller kortere end 8-­10 dage, er det op til domstolene konkret at vurdere, hvorvidt fristen var for kort, og at ophævelsen/opsigelsen herefter ikke skal have virkning overfor lejeren.
2. Den anden undtagelse er mere flydende, hvorefter ualmindelig omgang med kæledyr i form af manglende omsorg for deres hygiejne og adfærd i sig selv kan være misligholdelse, ligesom kæledyr af en vis størrelse og farlighed, kunne betyde sådanne gener og utryghed for ejendommens øvrige beboere, at lejeren må kunne opsiges, hvis ikke udlejers anmodning/påkrav om at skille sig af med kæledyret efterkommes. Påkravet/anmodningen må gerne være mundtlig, men udlejer skal bevise, hvad der blev sagt. Opsigelsen af lejemålet derimod skal være skriftlig, ellers har den ingen virkning overfor lejeren.

Konkluderende er det derfor afgørende for vurderingen, hvad den enkelte lejer har aftalt med udlejer i lejekontrakten (hvilket sker i enten i kontraktens §§ 10 eller 11). Er det aftalt, at lejer ikke må have husdyr, så er udlejer i sin gode ret til at ophæve og endnu nemmere at opsige lejemålet, såfremt lejer imod det aftalte vilkår i kontrakten anskaffer sig/passer et kæledyr, og ikke efterkommer udlejers anmodning/påkrav om indenfor rimelig tid (ca. 8­-10 dage) at skille sig af med kæledyret.

Er tilladelse til kæledyr derimod uomtalt eller tilladt i lejekontrakten, kan lejer alene opsiges, såfremt lejer er omfattet af ‘anden undtagelse’ i ovenstående.

Det skal dog nævnes, at én dom U 2015.757V (nok) går imod ovenstående, idet en andelshaver A, i strid med andelsboligforeningen B’s husorden, holdt hund, men alligevel ikke fik ophævet sin brugsret til andelsboligen og blive ekskluderet.. Dommen har betydning for lejeretten, da det fremgik af foreningens vedtægter § 23 om eksklusion, at bestyrelsen i en række situationer kunne ekskludere et medlem og bringe vedkommendes brugsret til ophør, herunder ifølge litra d) Når et medlem gør sig skyldig i forhold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger ejeren til at hæve lejemålet. I et varslingsbrev af 28. juni 2012 og i et ophævelsesbrev af 23. august 2012 havde B henvist til vedtægternes § 23 og til lejelovens § 93, stk. 1, litra g). Af denne bestemmelse fremgår, at ophævelse kræver, at lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. samme lovs § 79 a, stk. 1, nr. 1­8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og at forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. Landsretten fandt det efter bevisførelsen ikke godtgjort, at hunden på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare­ eller frygtfremkaldelse havde været »til væsentlig gene, jf. lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 8, hvorfor A’s flytning ikke kunne anses for påkrævet. Betingelserne for ophævelse af A’s brugsret til andelslejemålet og eksklusion af B var herefter ikke opfyldt. Landsretten stadfæstede derfor dommen.

Det kan anbefale en lejer, der måtte blive mødt med en udlejers mere eller mindre rimelige trusler om ‘såkaldt korrekt adfærd i et lejemål’; eksempelvis om omgående fraflytning, ophævelse eller opsigelse, til hurtigt at rette henvendelse til LejeretExperten. Advokaten kan så formelt vurdere, om betingelserne for en gyldig opsigelse er til stede og fremsætte indsigelse overfor opsigelsen. Du kan også selv fremsætte skriftlig indsigelse (ved formelt korrekte opsigelser har lejer 6 uger til gøre indsigelse fra modtagelsen af opsigelsen), hvorefter udlejer, såfremt han fastholder sin opsigelse, senest 12 uger fra lejers modtagelse af opsigelsen er forpligtet til at indbringe spørgsmålet for Boligretten. Men husk, at det er altid sådan, at hvis en lejer rettidigt (for at sikre sit bevis – ved brug af rekommanderet brev) gør indsigelse ­ inden 6 uger fra modtagelsen af den skriftlige opsigelse ­ er lejer stadig lejer af lejemålet, indtil Boligretten ved dom måtte anerkende udlejers opsigelse.