Står du i en situation, hvor du som lejer af en lejlighed, hus eller et værelse har modtaget en lejeforhøjelse eller er i tvivl om, hvorvidt du betaler for meget i leje, så kontakt os og lad os kigge på din sag.
En lejer kan således blive mødt af følgende mere eller mindre almindelige varslinger i et løbende lejeforhold, men det betyder dog ikke at de er berettigede, ligesom beregningsmetoden og de enkelte varslede beløb ofte på grund af reglernes kompleksitet er værd at efterse.
- Lejeforhøjelse efter reglerne om skatter/afgifter. jf. LL §§ 50-52,
- Varsling om adgang til lejemålet, jf. LL § 55.
- Foreløbig og endelig varsling om lejeforhøjelse i forbindelse med forbedringer.
- Varsling om omkostningsbestemt lejeforhøjelse.
- Varsling om lejeforhøjelse i småhuse.
- Meddelelse om lejeregulering i henhold til et aftalt vilkår (som regel nettoprisindeks)
LejeretExperten har erfaring for, at der er økonomi for en lejer i at tjekke disse varslingers rimelighed, herunder om de er lovlige og formelt opfylder betingelserne for at være gyldige. Lejerettens formelle regler er således et kapitel for sig og i langt højere grad, end man lige skulle tro, genstand for tvister og til at en varsling bliver ugyldig og uden retsvirkning for lejeren.
Hvad angår spørgsmålet om det korrekte lejeniveau, er det, på trods af vigtigheden for både lejer og udlejer, altid vanskeligt at give et præcist svar på, hvilken leje, der lovligt kan godkendes for lejemålet. Lejefastsættelsen er således afhængig af hvad man betaler for tilsvarende lejemål i området, af de vilkår, som fremgår af lejeaftalen, og ligeledes af det konkrete lejemåls udstyr og stand.
Lejens størrelse er som udgangspunkt det lejedes værdi, og du kan derfor ikke sammenligne med, hvad lejemålet udbydes til i diverse boligannoncer.
Nedenfor er opridset en fuldstændig oversigt over, hvilke typer af udlejning, som kan kan finde sted, herunder i () hvilke regler, der ligger til grund for den konkrete lejes fastsættelse:
- Bestod ejendommen pr. 1. januar 1980 af mere end 80% erhverv (det lejedes værdi)
- Bestod ejendommen præcist den 1. januar 1995 af 7 eller flere beboelseslejemål (OMK-leje),
- Hvis ja, er lejemålet gennemgribende istandsat, (Det lejedes værdi, BRL § 5, stk. 2)
- Hvis ja, er lejemålet IKKE gennemgribende istandsat (Beregnet leje, BRL § 5, stk. 1)
- Bestod ejendommen præcist den 1. januar 1995 af 6 eller flere beboelseslejemål (småhuse)
- Er der tale om et enkeltværelse (det lejedes værdi, jf. BRL § 31)
- Er det et klubværelse (lejen fastsættes efter hvilken type ejendom værelset er beliggende i)
- Er det en fremlejet lejlighed (småhus)
- Er det en udlejet ejer- eller andelsbolig (småhus)
- Er ejendommen taget ibrug efter den 31. december 1991 (reglerne i LL §§ 47-52 kan fraviges) .
- Blev lejemålet, der idag er et boliglejemål, den 31. december 1991 lovligt benyttet som et erhvervslejemål. (reglerne i LL §§ 47-52 kan fraviges, krav til gyldighed)
- Er lejeforholdet en nyindrettet lejlighed eller værelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registereret som beboelse (reglerne i LL §§ 47-52 kan fraviges, krav til gyldighed) eller
- Er lejeforholdet en lejlighed/enkeltværelse i nybyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004 (reglerne i LL §§ 47-52 kan fraviges, krav til gyldighed) .
Retshjælpsdækning/Indboforsikring
Vær opmærksom på, at i det omfang du har tegnet en indboforsikring eller anden forsikring med retshjælpsdækning, vil der være mulighed for, at LejeretExperten kan søge dit forsikringsselskab om at give dig retshjælp til at føre din sag.
LejeretExperten påtager sig således gerne, i modsætning til mange advokater og advokatkontorer, at repræsentere dig, selvom der er tale om en retshjælpssag. Godkender forsikringsselskabet sagen, giver en sådan retshjælpsforsikring således mulighed for, at omkostningerne til at en advokat kan føre din sag, herunder til dækning af sagsomkostninger til en retssag, såfremt du ikke måtte få medhold i sagen, vil blive betalt af dit forsikringsselskab. Vær dog opmærksom på, at der i din police sandsynligvis vil være aftalt en selvrisiko på minimum kr. 2.500,00 – 3.000 eller 10 % af sagens omkostninger. En selvrisiko, der dog for så vidt angår Huslejenævnssager kun i ganske få tilfælde vil koste mere end selvrisikoen på kr. 2.500-3.000, ligesom Boligretssager ganske sjældent vil føre til, at der opkræves mere end kr. 10.000 inkl. moms i selvrisiko for sagens førelse. For at få retshjælp kræver det, at du oplyser os dit forsikringsselskab samt policenummer.
Udlejning af værelser
Hvis det lejede ikke har sit eget køkken, vil der være tale om udlejning af et værelse i modsætning til udlejning af en lejlighed.
Der er forskel på om værelset er en del af udlejers egen bolig, hvor Udlejer bebor, de såkaldte accessoriske enkeltværelser, eller værelset er en del af en lejlighed, hvor alle værelserne lejes ud, (og køkkenet deles) de såkaldte klubværelser.
Hvis lejemålet er en del af udlejers lejlighed, og udlejer selv bor i lejligheden, fastsættes lejens størrelse efter det lejedes værdi, jf. lejelovens §§ 47-49, jf. BRL § 31.
Opsigelsesvarslet er 1 måned og forbrugsudgifter som varme/varmt vand, brugsvand og el vil som udgangspunkt skulle indeholdes i lejen, og kan ikke opkræves særskilt.
Huslejenævnet tager på anmodning fra parterne stilling til lejens rimelighed og vilkår i øvrigt, ligesom Huslejenævnet kan bestemme at opsigelse, dels under den verserende sag kan gøres ugyldig, hvis den skønnes at være et pressionsmiddel, dels kan bestemmes ikke at kunne ske uden Huslejenævnets samtykke, hvis Huslejenævnet ved afgørelse har bestemt at lejen skal sættes ned.
Klubværelser
Hvis der er tale om klubværelser i en lejlighed, som Udlejer ikke bebor, hvor lejeren deler køkken og eventuelt bad/toilet med andre lejere, vil lejen skulle fastsættes efter, hvilken type ejendom værelset er beliggende i. De regler der gælder for den enkelte lejlighed er således styrende for den leje, som fastsættes for klubværelset.
· Er værelserne beliggende i en ejendom, der pr. 1. januar 1995 bestod af flere end 7 beboelseslejligheder (storhuse), skal lejen fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens (BRL) kapitel II-IV – om omkostningsbestemt leje
· Er værelserne beliggende i en ejendom, der netop pr. 1. januar 1995 bestod af 6 eller færre beboelseslejligheder (småhuse), skal lejen fastsættes med udgangspunkt i Lejelovens §§ 47-49, dog underlagt reglerne i BRL kapitel 4a, jf. særligt BRL § 29 c.
· Er værelserne beliggende i en ejendom, der netop pr. 1. januar 1980 – uanset antallet af beboelseslejligheder – bestod af mere end 80 % erhverv, skal lejen fastsættes efter det lejedes værdi, jf. lejelovens §§ 47-49.
Hvis udlejer ønsker at leje en beboelseslejlighed ud som enkeltværelser (klubværelser) kræver det kommunalbestyrelsens samtykke. Det står i boligreguleringslovens § 47, stk. 2.
Ejerlejligheder, andelslejligheder samt fremlejede lejligheder (de lejeretligt såkaldte småhuse)
Lejen skal for disse lejemål fastsættes på samme måde som for lejemål, der er beliggende i ejendomme, der pr. 1. januar 1995 bestod af seks eller færre lejligheder. Huslejen være fastsat efter bestemmelserne i boligreguleringsloven § 29 c. Ejerlejligheder, andelslejligheder og fremlejede lejligheder er som udgangspunkt omfattet af bestemmelsen.
For at finde frem til huslejen for disse lejligheder, sammenlignes der med lignende lejligheder, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Forskellen i lejen for de to typer lejemål må ikke være væsentlig, altså der må ikke være en forskel på mere end ti procent. Det betyder, at nævnet kun kan nedsætte lejen, hvis den er mere end ti procent for høj i forhold til det lejeniveau, som kaldes det lejedes værdi i området.
Udlejer kan ikke beregne lejen på baggrund af egne udgifter til lån/boligafgift/fællesudgifter, og det er vigtigt at huske, at disse udgifter ikke har betydning for nævnets vurdering af lejen. Ligesom der heller ikke kan sammenlignes med lejepriser fundet i diverse boligannoncer.
Det vil føre for vidt at beskrive fremgangsmåden i den videre sags førelse, men det er vigtigt at være i besiddelse af de rigtige sammenligningslejemål og den nødvendige erfaring til at kunne vurdere det omtrentlige korrekte lejeniveau. På den måde undgås unødvendige sager.
Rimelighedsvurderingen af lejens størrelse for dit lejemål, forudsætter en besigtigelse af huslejenævnets tre medlemmer, som i det væsentlige vurderer omfanget af nedenstående punkter. På baggrund af denne besigtigelse bedømmer og fastsætter huslejenævnet efter et konkret skøn og med en begrundelse for skønnet, den leje, som findes rimelig i henhold til loven.
De vigtigste parametre for en sådan lejefastsættelse kunne være:
- Lejemålets størrelse/areal. (værelser) Hvor stor en rådighed har du over lejlighedens stue, badeværelsesfaciliteter og køkken, herunder muligheden for at kunne benytte hvidevarer, vaskemaskine/vaskerum, adgang til have/terrasse/altan, elevator o.lign.,
- Lejemålets generelle stand, herunder køkkenets/toilettets/badeværelsets alder og kvalitet, om der er termovinduer og hvilken generation, altan, el/gas- eller fjernvarme, dørtelefon og
- lejemålets beliggenhed tæt på skov, havet/sø, motorvej, Strøget og i hvilken by.
- (værelser) Indgår el, tv-pakker, varme og varmt vand i lejen.