1. Udsættelsessager ved fogedretten 2. Ejerlejligheder, 3. Husdyr – Påkrav/ophævelse/opsigelse

I det følgende gennemgås problemstillinger om

1. udlejning af ejerlejligheder og

2. opsigelse/ophævelse fordi lejer har et kæledyr.

I Danmark har vi et princip – også indenfor lejeret ­ som hedder uopsigelighed, hvilket betyder, at en beboelseslejer ikke umiddelbart kan opsiges eller ophæves, medmindre lejeren har forbrudt sig mod lejeloven (misligholdt lejeloven) eller at udlejer, efter en afvejning, der foretages af domstolene, selv skal bruge/benytte det lejemål, der opsiges (eller ejendommen skal nedrives eller ombygges gennemgribende for derefter at blive omfattet af reglerne om almene boliger.)

Er du kommet i en situation hvor du er blevet opsagt/ophævet så kontakt os, og vi vil vurdere om opsigelsen/ophævelsen er gyldig, og i bekræftende fald om udlejer i øvrigt er berettiget til at gennemføre sit ønske om opsigelse/ophævelse. Sørg for at kende dine rettigheder og undgå en masse problemer ved at gribe det rigtigt an fra starten.

Forskellen på ophævelse og opsigelse af et lejemål
Det kan populært siges at forskellen på ophævelse og opsigelse er, at det er vanskeligere at ophæve end det er at opsige, og at ved ophævelse sker det med det samme, dvs. du skal være ude straks,  og ved opsigelse er det loven og/eller kontrakten der bestemmer tidsperioden for fraflytning.  Der er således i loven forskellige muligheder for opsigelse og samtidig også forskellige lovmæssigt fastsatte opsigelsesfrister.

Ophævelse sker typisk ved grov misligholdelse af kontraktuelle forhold, hvor manglende betaling må siges at være den hyppigst forekommende.

Typiske eksempler på ophævelse kan være

• Betalingsmisligholdelse
• Ulovlig fremleje
• Fraflytning i utide
• Ved at lejer undlader at give udlejer adgang til lejemål
• Når det lejede benyttes til andet end det aftalte  (erhvervsmæssig udlejning af beboelseslejemål)
• Når lejer vanrøgter det lejede
• Når lejer tilsidesætter god skik og orden

Senest er der ved lov nr. 1322 af 27. november 2018 til ikrafttrædelse den 1. december 2018 indsat følgende tilføjelse til lejelovens § 93, stk. 1, om ophævelse: ”Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 134 a, 180, 181, 192 a, 216, 237 eller 244-246, § 252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281 eller 288 eller § 291, stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet euforiserende stoffer med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende“.

Typiske eksempler på opsigelse kan være

• Når udlejer ønsker selv at benytte det lejede
• Når lejere har tilsidesat god skik og orden

Opsigelse og ophævelser kan ske i Fogedretten eller i Boligretten, evt. via Huslejenævnets betingede afgørelse. Som noget forholdsvist nyt kan huslejenævnet behandle sager, hvor lejer påstås at have overtrådt “God skik og orden” jf. Lejelovens 171, stk. 1 nr. 6, jf. § 153. Huslejenævnet er ikke berettiget til at træffe afgørelse om opsigelse/ophævelse,  men kan alene udstede advarsler og betingede afgørelser, som Boligretten kan lægge vægt på ved fornyet overtrædelse.

1. En specialistadvokat kan gøre en stor forskel i udsættelsessager.

LejeretExperten blev anmodet om  i fogedretten at forsvare en lejer, som var blevet ophævet og forsøgt udsat af sit lejemål. Lejeren havde modtaget et påkrav, der indeholdte det i henhold til lejeloven korrekt beregnede påkravsgebyr for 2018 på 281 kr., men hvor lejeaftalen var indgået den 6. august 1985 på en lejekontrakt af typen A 1979 (A5. udgave). Det blev af afgørende betydning for udlejer, at denne ikke var opmærksom på, at det som altid er afgørende, indenfor især lejeretlige forhold, hvor lovgivningen er i konstant udvikling, at man har fokus på hvilken lov, der er gældende på tidspunktet for kontraktens indgåelse – den såkaldte intertemporale ret – samt de aftalte kontraktsvilkår, herunder også de med småtryk medfølgende almindelige bestemmelser til en lejekontrakt.

Østre Landsret (22. afd. kære nr. B-1412-18) afsagde således kendelse af 29. januar 2019 i sagen, hvorefter bestemmelsen om, at påkravsgebyret udgør et fast beløb, der nettoprisindekseres, ikke finder anvendelse på lejekontrakter indgået på typeformular A 1979. På den baggrund og da den i sagen omhandlede lejekontrakt er indgået på typeformular A 1979, tiltræder landsretten, at påkravsgebyret alene kan opgøres efter lejekontraktens almindelige bestemmelser § 2, stk. 3, og ikke efter (min fremhævelse: nugældende) lejelovs § 182, stk. 2. På den baggrund opnåede LejeretExperten at lejeren undgik at blive udsat, da det gebyr, som blev opkrævet i påkravet var for højt i forhold til hvad der specifikt var aftalt i kontraktens almindelige bestemmelser.

Konkluderende skal det således fremhæves, at påkrav vedrørende betalingsmisligholdelse, i hvert fald for så vidt angår lejeaftaler indgået på typeformular A1979, skal beregnes i henhold til det i kontraktens almindelige bestemmelsers § 2.3, indsatte vilkår, idet nugældende lejelovs § 182, stk. 2 ikke finder anvendelse på sådanne kontrakter.

Det bemærkelsesværdige ved sagen var begrundelsen, idet Landsretten fremhævede, at i forbindelse med udvalgsbehandlingen af lovforslaget besvarede Velfærdsministeren den 30. januar 2009 et spørgsmål rejst af Datea Investeringsejendomme vedrørende påkravsgebyret.

Af Velfærdsministerens svar fremgår:

“Datea AS foreslår, at der udarbejdes ændringsforslag til L 92, således at de foreslåede ændringer i fastsættelsen af lejelovgivningens påkravsgebyr også kommer til at omfatte lejeaftaler, hvor der er aftalt en anden fastsættelse af gebyret. Derved undgås en eventuel usikkerhed om korrekt fastsættelse af påkravsgebyret.

Lejelovgivningen bygger på det grundlæggende princip, at en lovlig aftale mellem lejer og udlejer om et spørgsmål går forud for lovens bestemmelser, samt eventuelle efterfølgende lovændringer i forhold til spørgsmålet.

Denne opfattelse finder støtte i Vestre Landsrets kendelse af 20. maj 1998 og Østre Landsrets kendelse af 28. januar 2002. Ifølge disse afgørelser gælder sådanne særligt fastsatte regler i lejeaftalen, uanset senere ændringer l lejelovgivningen.

De foreslåede ændringer gælder som udgangspunkt i alle lejeaftaler, både eksisterende og nye. Hvis allerede indgåede lejeaftaler imidlertid indeholder særlige regler for beregningen af påkravsgebyr, respekteres disse. I flere ældre lejekontraktsformularer indgik bestemmelser om fastsættelsen af påkravs gebyret. I typeformular A 1979 (som 5. udgave) var eksempelvis anført følgende i § 2 i kontraktens almindelige bestemmelser: “Er lejen eller anden pligtig pengeydelse i lejeforholdet ikke betalt rettidigt, kan udlejer kræve et gebyr på 50 kr. + 2 pet. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr.”.

En lejeaftale indgået i henhold til den nævnte formular indeholder således særlige regler om gebyrets størrelse, og påkravsgebyret vil i sådanne lejeforhold også fremover skulle beregnes i overensstemmelse hermed.

Jeg (min tilføjelse: Velfærdsministeren) har ikke fundet grundlag for at ændre på dette grund-læggende princip og agter på den baggrund ikke at fremsætte et ændringsforslag som foreslået af Datea AS.”

Det må på baggrund af dette ministerielle svar kunne konkluderes, ligeledes med henvisning til Østre Landrets begrundelse, jf. det med småt og understreget umiddelbart ovenfor, at det heri refererede svar fra Velfærdsministeriet i anledning af lovændringen i 2009, hvorefter ministeriet henviser til allerede indgåede lejeaftaler, der indeholder særlige regler for beregning af påkravsgebyrer, og som ministeriet understreger, skal respekteres, at også andre typeformularers almindelige bestemmelsers beregninger af påkravsgebyrer skal/bør have betydning for udformningen af nutidige påkrav. Således også A 6. udgave (påkravsgebyr 100 kr.), A 5. udgave (50 kr.) samt A 4. udgave (50 kr.). A 2. udgave og A (1. udgave) ses ikke at have ”taget stilling” til påkravsgebyrets beregning.

I det følgende skal, for en god ordens skyld, redegøres for de i sagen fremsatte synspunkter i lyset af kendelsens begrundelse, herunder den sparsomme retspraksis:

Det er en velkendt og oftest forekommende problemstilling, at en lejer, der ikke betaler den i kontrakten anførte leje, modtager et påkrav med trussel om ophævelse, hvis ikke betaling sker enten efter 14 dage i boligforhold eller 3 dage for så vidt angår erhvervsforhold. Betydningen af dette påkravs udformning er for praktikere ganske klar og afgørende i lejeforhold, idet et korrekt udformet påkrav kan give mulighed for straks at ophæve et lejeforhold, hvorimod den mindste fodfejl helt ned til få kroner eller en meningsforstyrrende forglemmelse eller skrivefejl kan betyde ugyldighed, og en ikke blot tabt mulighed for at ophæve et lejeforhold, men tillige en økonomisk bet i form af oftest store sags- og advokatomkostninger.

Præcis for at forenkle og gøre beregningen af påkravsgebyret lettere for udlejer, ikrafttrådte og ændredes ved lov af 2009 nr. 286 således reglerne om påkravsgebyrets beregning, hvorefter et beregnet påkravsgebyr, der før var afhængig af betalingsskyldens størrelse, blev afskaffet til nu at blive et fast gebyr på kr. 250 kr., som årligt skulle reguleres iht. nettoprisindekset første gang i 2010 (2019: 284 kr., jf. vejledn. 2018 9752).

Loven, jf. § 93, stk. 2, 5. pkt. får følgende ordlyd: ”Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 250 kr.”. Af ikrafttrædelsesbestemmelsen til loven fremgår det: “Loven har virkning for påkrav, der er afgivet efter lovens ikrafttrædelse”.

LejeretExperten gjorde gældende, at når det omtvistede lejeforhold i sagen er indgået på et kontraktgrundlag af typeformularen A 1979 (A5. udgave), er det afgørende og stadigt gældende, når det er anført i kontraktens almindelige bestemmelsers § 2.3, at

”Er lejen eller anden pligtig pengeydelse i lejeforholdet ikke betalt rettidigt, kan udlejeren kræve et gebyr på 50 kr. + 2 % af det skyldige beløb udover 1.000 kr. Gebyret betales sammen med den for sent betalte leje og er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.”

LejeretExperten anførte således, at det har betydning, hvad tidligere typeformularer, herunder type-formular A5-udgave indeholder af bestemmelser, herunder i relation til hvordan et påkrav skal fastsættes og beregnes. Idet nærværende kontrakts § 2.3, som er en afskrift af den på indgåelsestidspunktet gældende lov, ikke kan fraviges til skade for lejeren, ligesom sådanne love, der var gældende på tidspunktet for kontraktens indgåelse skal gå forud for senere lovændringer, medmindre loven klart siger det modsatte, finder den heri indeholdte beregning af påkravsgebyret anvendelse, også for påkrav fremsendt i dag, og således efter den i 2009 skete ændring af loven.

Kort sagt fremhæver LejeretExperten, at lovændringer ikke kan gribe ind i indgåede kontrakter, og at det således er af afgørende betydning for parterne, at de kontraktsligt kan indrette sig på den lov der gælder uden også at skulle tage hensyn til fremtidig lovgivning, som ingen anden end Gud kender til. Selv om Grundloven ikke indeholder noget forbud mod at lovgive med tilbagevirkende kraft, må det udfra fundamentale retssikkerhedshensyn anses som et grundlæggende lovgivnings-princip, ligesom det må være afgørende for borgerne, at de kan forudberegne deres retsstilling og indrette sig i tillid til gældende regler. På linje hermed U1996.68 H, jf. vedlagte kopi.

Kort sagt anfører udlejers advokat til støtte for sin udformning af påkravet, der indeholdte et påkravsgebyr efter den i 2009 ændrede lovgivning, at ordlyden efter lovændringen i 2009 fører til, at påkravsgebyr i alle påkrav afsendt efter lovens ikrafttræden skal udformes efter de ændrede regler, idet lovgiver udtrykkeligt har taget stilling til at reglerne om faste påkravsgebyrer skulle gælde for påkrav afgivet efter lovens ikrafttræden, og ikke som forudsat af LejeretExperten, alene for aftaler indgået efter lovens ikrafttræden. Endvidere nævner forarbejderne intet om, at de tidligere regler fortsat skulle gælde for kontrakter indgået før ændringen af loven i 2009.

Retspraksis og relevant litteratur:

T:BB 2002.189 Ø, hvorefter

landsretten, ligeledes med henvisning til GD 1998.48V, stadfæstede fogedrettens kendelse, der fandt et opkrævet påkravsgebyr, fastlagt ved lov med 100 kr. + et procenttillæg, uberet-tiget, da parternes kontraktgrundfag, og de heri aftalte almindelige bestemmelser, havde en klausul om, at der alene kunne opkræves 50 kr. med et procenttillæg. Landsretten afviste herved tillige udlejers argument om, at kontraktens almindelige bestemmelsers § 2.3 er under-givet almindelig regulering i henhold til lejelovgivningen, jf. almindelige bestemmelsers § 2.6.

U 1998.3590, hvor LL § 34, stk. 3, l. pkt. har følgende formulering:

“Gennemføres lejeforhøjelse/ kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret.. landsretten fandt, at lejekontrakternes “almindelige bestemmelser” er en del af den indgåede aftale. Da det i disse bestemmelser i § 2, nr. 6, 2. pkt. er aftalt, at “ved lejeforhøjelser kan forudbetalt leje ikke kræves reguleret, dersom forudbetalingen indestår som depositum./’ kan den senere vedtagne ændring af Li § 34, stk. 3, således som den er formuleret, ikke tilsidesætte parternes aftale.

Professor Claus Rohdes PHD-afhandling, ”Intertemporal kontraktsret – belyst ved eksempler fra lejeretten”, Forlaget Thomson, jf. kopi af side 405,

”Hvis de på aftaletidspunktet gældende regler er skrevet over i kontrakten med deres fulde ordlyd, forekommer det mere nærliggende at betragte reglerne som egentlige kontraktsvilkår, der må respekteres ved indførelse af nye fravigelige regler..

..

Dette betyder, at vilkåret i så fald må bedømmes som en aftalt lejefastsættelse ved senere ændringer i lovgrundlaget”

Utrykt Vestre Landsrets kendelse af 20. maj 1998 og

Østre Landsrets kendelse af 28. januar 2002

1. Problemstillinger ved opsigelse af en ejerlejlighed

Det er en velkendt problemstilling, at en Udlejer, der har udlejet sin ejerlejlighed tidsbegrænset, pludselig på grund af personlige forhold eller ønsket om at sælge, fortryder sin udlejning, og fremsenderen opsigelse af sin lejer med begrundelse om, at han selv ønsker at benytte lejemålet til beboelse. Udover en vurdering af begrundelsens lødighed, er en vigtig dato i første omgang, om lejeaftalen er indgået før eller efter den 1. juli 2015, og om den er indgået med den ejer, som ønsker at opsige lejer.

Det er vigtigt at bemærke, at såfremt lejeaftalen med lejer således er trådt i kraft efter den 1. juli 2015, kan en ejer (som tillige kan være et ægtepar, der ejer ejerlejligheden i fællesskab/sameje), som ejede ejerlejligheden på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, uden at opfylde reglerne om den ”rigtige” begrundelse for en tidsbegrænsning, opsige en lejer med 1 års varsel. Denne ”frie” opsigelsesmulighed gælder dog alene for ejere, som på opsigelsestidspunktet KUN ejede den ene udlejede ejer­- eller andelsbolig

Et velkendt praktisk eksempel kunne være en ejerlejlighed, som er udlejet tidsbegrænset, og hvor udlejer i den tidsbegrænsede lejeperiode med 1 års varsel har fremsendt en opsigelse til lejeren; det kunne være fordi udlejer selv skal bruge lejemålet, salgsøjemed eller fordi udlejers børn skal bo i lejligheden. Udlejer har eksempelvis anført i opsigelsen, at lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejer, skal fremsætte skriftlig indsigelse over for udlejer, såfremt lejer ikke kan anerkende opsigelsen. Det kunne fremgå af lejekontraktens § 1, med et kryds, at lejemålet er en lejlighed (i modsætning til en ejerlejlighed, hvilket også er muligt at angive med et kryds) samt det kunne fremgå af kontraktens § 11 “Særlige vilkår”, at

“Lejemålet er tidsbegrænset til 5 år og ophører derfor uden opsigelse den 31. januar 2019. I lejemålets løbetid kan opsigelse ske efter reglerne i lejeloven, ligesom udlejer kan opsige, hvis udlejer selv skal  bo i lejligheden.”

Ifølge Lejelovens kapitel 13, herunder lejelovens § 80, er lejeforhold som udgangspunkt uopsigelige. Dog kan udlejer undtagelsesvis tidsbegrænse lejeforholdet, såfremt tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, ligesom udlejer og lejer ikke kan opsige et lejeforhold i den tidsbestemte periode, medmindre det i lejeaftalen er særligt aftalt, at en sådan opsigelse kan ske.

Lejer kan således få tidsbegrænsningen tilsidesat ved boligretten, såfremt udlejer ikke kan løfte bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, ligesom lejer kan få tilsidesat en opsigelse i den tidsbestemte lejeperiode, såfremt parterne ikke har aftalt, at en sådan opsigelse kan ske i lejeperioden. Opsigelsen kan i øvrigt være ugyldig, hvis formkravene til en opsigelse ikke er opfyldt, herunder, eksempelvis, hvis udlejer ikke har anført i opsigelsen, at lejer kan gøre indsigelse overfor opsigelsen indenfor 6 uger efter opsigelsens modtagelse.

Forudsættes det, at tidsbegrænsningen er lovlig og opsigelse er aftalt at kunne ske i lejeperioden, kan udlejer herefter under henvisning til lejelovens § 171, stk. 1 nr. 1, forsøge at opsige lejer, såfremt udlejer selv skal benytte det lejede. Opsigelse skal ske med minimum 1 års varsel, jf. lejelovens § 175.

En vigtig problemstilling skal dog ”flages”, idet en juridisk person (ApS, A/S osv.) ikke kan opsige et beboelseslejemål efter LL § 171, stk. 1 nr. 1, allerede fordi et selskab ikke kan benytte et boliglejemål. Tilsvarende nok også, uanset at nuværende ejer er en privat person, hvis lejer oprindelig har indgået sin lejeaftale med en juridisk person. Det er således ikke en usædvanlig problemstilling, at en Udlejer, som overtager en ejendom på tvangsauktion, tillige overtager den oprindeligt manglende mulighed for Udlejer (selskabet) til ikke at kunne opsige lejeren. Det er i andre sammenhænge statueret i retspraksis, at en ny erhverver overfor en lejer indtræder i samme rettigheder og forpligtelser, som en tidligere erhverver/ ejer havde. Det kunne derfor synes rimeligt at statuere, at hvad der ikke var muligt for oprindelig ejer, heller ikke er muligt for en efterfølgende ejer. Retspraksis er ikke entydig omkring spørgsmålet.

Og igen, kan det ikke gentages nok, at såfremt lejeaftalen med lejer er trådt i kraft efter den 1. juli 2015, kan en ejer (som tillige kan være et ægtepar, der ejer ejerlejligheden i fællesskab/sameje), som ejede ejerlejligheden på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, uden at opfylde reglerne om den ”rigtige” begrundelse, opsige en lejer med 1 års varsel. Denne ”frie” opsigelsesmulighed gælder dog alene for ejere, som på opsigelsestids-punktet KUN ejede den ene udlejede ejer­- eller andelsbolig.

For ejere, som på opsigelsestidspunktet ejede mere end én udlejet ejerlejlighed/andelsbo-lig eller hvor lejeaftalen er trådt i kraft før den 1. juli 2015, er en opsigelse straks væsent-ligt vanskeligere. Som oplyst ovenfor, er der, når der er tale om udlejet ejerlejlighed, knyttet en række formkrav og betingelser for at opsigelsen efter lejelovens § 171, stk. 1 nr. 1, er lovlig.

Det er således en vigtig betingelse, at udlejer kan dokumentere, at lejer ved lejemålets indgåelse er blevet gjort bekendt med, at det han lejer er en ejerlejlighed, og at opsigelse vil kunne ske med henvisning til, at udlejer selv skal benytte det lejede. Det er udlejer, der skal bevise, at disse oplysninger er tilgået lejer. Dette kan ske mundtligt eller bedre ved oplysninger herom i lejekontrakten. Som det fremgår af ovenstående eksempel, er lejer ved afkrydsning i kontraktgrundlagets § 1, fejlagtigt blevet oplyst om, at lejemålet er en lejlighed og ikke, som det korrekt skulle have været oplyst, en ejerlejlighed. Det er nok i sig selv tilstrækkeligt til at opsigelsen bliver ugyldig, hvis afkrydsningen ikke er foretaget korrekt.

Såfremt udlejer ikke kan dokumentere, at lejer ved lejeaftalens indgåelse er blevet oplyst om, dels at lejemålet oprindeligt er en ejerlejlighed, dels at opsigelse vil kunne ske med henvisning til, at udlejer selv skal benytte det lejede, er der en betydelig risiko for, at opsigelsen vil blive tilsidesat, jf. U2002.1091V.

Yderligere skal det nævnes, at det er et krav – såfremt en lejer opsiges fra en udlejet ejerlejlighed med begrundelse om, at man selv skal benytte det lejede – at udlejer skal kunne dokumentere, at have beboet lejligheden før den blev udlejet, og hvis man ikke kan det, er det en betingelse, at lejemålet er indgået før den 1. juni 1986. Såfremt udlejer ikke kan opfylde disse krav, kan der ikke ske opsigelse med henvisning til lejelovens § 171, stk. 1 nr. 1.

Endelig følger det Lejelovens § 172, at det er en betingelse for opsigelsen, at udlejer selv agter at bebo lejemålet, ligesom der, ved en tvist mellem parterne om opsigelsens berettigelse, skal foretages en vurdering af begge parters forhold, hvor der blandt andet, men særligt fremhævet i loven, skal lægges vægt på, dels hvor længe udlejer har ejet ejendommen, dels lejers muligheder for at finde anden passende bolig.

Udlejers begrundelse for at opsige lejeforholdet, hvorefter det er børnene og ikke udlejer selv, der skal bruge lejligheden, kan vanskeligt være en gyldig begrundelse. Idet det således er et krav, at det er udlejer selv, der skal benytte lejemålet, vil opsigelsen, alene ud fra begrundelsen, nok være at betragte som ugyldig.

Hvad angår afvejningen af begge parters forhold er udgangspunktet, for at en ny erhverver af en ejendoms muligheder for at opsige en Lejer efter Lejelovens § 171, stk. 1 nr. 1, som har været Lejer siden november 2015, vanskelig. Det skal dog ikke udelukkes, at en kort ejertid overfor en noget længere lejertid, kan være tilstrækkelig til efter loven at statuere en nævneværdig fordel til benyttelsen af lejemålet/ejendommen. Det er således sket, at en opsigelse, efter en samlet bedømmelse, er godkendt på trods af at lejeren havde boet i lejligheden i 31 år. Lejer fremudlejede 2/3 af lejemålet, ligesom lejer i forbindelse med opsigelsen var blevet tilbudt en anden passende bolig.

Endvidere en boligretsdom fra 1995, København, hvorefter en ejer efter blot at have ejet ejendommen i et år, mens lejeren havde boet i lejemålet i 3 år, var berettiget til, efter en rimelighedsbedømmelse, at opsige lejeren, da ejer havde et akut boligbehov (boede i en lille 2 værelses lejlighed). Udlejer var i øvrigt gift, og Lejer var enlig.

Tilsvarende en udlejer, der havde købt en ejerlejlighed efter en skilsmisse. Opsigelsen fandtes rimelig på trods af at lejeren var en enlig førtidspensionist, der havde alvorlige helbredsmæssige og menneskelige problemer.

I relation til spørgsmålet om muligheden/vanskeligheden for lejer til at finde en anden passende bolig findes der ikke umiddelbart nogen vejledende retspraksis. Det er heller ikke muligt umiddelbart at finde retspraksis, som særligt lægger vægt på lejemålets vilkår, herunder størrelsen af lejen i relation til en vurdering af anden passende bolig. Der er dog ingen tvivl om, at det kunne have betydning, hvorvidt lejers vilkår er rimelige, herunder hvorvidt lejens størrelse er rimelig endsige billig, idet det kunne være afgørende, at en bolig med favorable vilkår, herunder en billig leje sandsynligvis alt andet lige er vanskeligere at ”matche” andre steder. Dette kunne, uden at det kan stå alene, tale for, at en opsigelse er urimelig.

Tilsvarende er lejers eventuelle mangeårige beboelse af lejemålet og herved stærke tilknytning til områdets institutioner af betydning for vurderingen, ligesom en udlejers økonomiske overskud eller flere ejendomsbesiddelser alt andet lige vil betyde alternative muligheder for at finde anden bolig, og således svække opsigelsens rimelighed ved en vurdering af begge parters forhold.

Se ligeledes på dette site under overskriften tidsbegrænsning.

2. Husdyr – Ophævelse/opsigelse

I relation til husdyrhold/kæledyr og eventuel risiko for misligholdelse kunne der for nemhedens skyld opstilles en situation fra hverdagen, hvorefter en lejer i måneder har passet to katte, som Udlejer har opdaget tilstedeværelsen af. Udlejer møder så op en aften og ringer på døren til lejeren, som bliver oplyst om, at der, uanset at kattene ikke generer nogen i ejendommen, ikke må holdes husdyr i lejemålet, og at de skal fjernes inden 2 dage. Efter de 2 dages udløb modtager lejer en opsigelse i sin brevkasse.

På den baggrund er det derfor afgørende, dels om der i lejeloven findes regler, der forbyder en lejer at have kæledyr og endda katte, dels om udlejer på den baggrund kan opsige lejemålet. Jeg skal allerede her understrege, at der findes ingen direkte regel i lejeloven, der forbyder tilstedeværelsen af kæledyr, herunder lejers almindelige omgang med sædvanlige kæledyr, som eksempelvis katte må betragtes som.

Der findes dog to undtagelser hertil:

1. At det er aftalt i lejekontrakten eller i en gyldigt vedtaget husorden, at lejer ikke må have kæledyr. Er overtrædelsen begrundet i et forbud i lejekontrakten, er retspraksis meget tilbøjelig til at tillade udlejers ophævelse og endnu nemmere opsigelse, såfremt lejer imod det aftalte vilkår i kontrakten anskaffer sig et kæledyr, og ikke efterkommer udlejers anmodning/påkrav om indenfor rimelig tid (ca. 8­-10 dage) at skille sig af med kæledyret. Er der et forbud imod husdyr gælder dette alle dyr. Vedrører overtrædelsen med husdyrhold den i ejendommen gyldigt vedtagne husorden, kan ophævelse/opsigelse alene finde sted, hvis dyret har været til væsentlig gene. På linje hermed T:BB 2008.488 Ø og U 2015.757 V.
2. Den anden undtagelse er mere flydende, hvorefter ualmindelig omgang med kæledyr i form af manglende omsorg for deres hygiejne og adfærd i sig selv, og uden et aftalt forbud, kan være misligholdelse, ligesom kæledyr af en vis størrelse og farlighed, kan betyde sådanne gener og utryghed for ejendommens øvrige beboere, at lejeren må kunne ophæves/opsiges, hvis ikke udlejers anmodning/påkrav om at skille sig af med kæledyret efterkommes. Påkravet/anmodningen må gerne være mundtlig, men udlejer skal kunne bevise, hvad der er blevet sagt. Opsigelsen af lejemålet derimod skal være skriftlig, ellers har den ingen virkning overfor lejeren.

Konkluderende er det derfor afgørende for vurderingen, hvad den enkelte lejer har aftalt med udlejer i lejekontrakten (hvilket sker i enten i kontraktens §§ 10 eller 11). Er det aftalt, at lejer ikke må have husdyr, så er udlejer i sin gode ret til at ophæve og endnu nemmere at opsige lejemålet, såfremt lejer imod det aftalte vilkår i kontrakten anskaffer sig/passer et kæledyr, og ikke efterkommer udlejers anmodning/påkrav om indenfor rimelig tid (ca. 8­-10 dage) at skille sig af med kæledyret. Er tilladelse til kæledyr derimod tilladt eller uomtalt i lejekontrakten eller i en gyldigt vedtaget husorden, kan lejer alene opsiges, såfremt dyret og/eller lejers adfærd med dyret er omfattet af ‘anden undtagelse’ i ovenstående.

I relation til første undtagelse i ovenstående skal nævnes dommen U 2015.757 V, som , idet en andelshaver A, i strid med andelsboligforeningen B’s husorden, holdt hund, men alligevel ikke fik ophævet sin brugsret til andelsboligen ved eksklusion. Dommen har betydning, da det fremgik af foreningens vedtægters § 23 om eksklusion, at bestyrelsen i en række situationer kunne ekskludere et medlem og bringe vedkommendes brugsret til ophør, herunder ifølge litra d) Når et medlem gør sig skyldig i forhold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger ejeren til at hæve lejemålet. I et varslingsbrev af 28. juni 2012 og i et ophævelsesbrev af 23. august 2012 havde B henvist til vedtægternes § 23 og til lejelovens § 93, stk. 1, litra g). Af denne bestemmelse fremgår, at ophævelse kræver, at lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. samme lovs § 79 a, stk. 1, nr. 1­-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og at forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. Landsretten fandt det efter bevisførelsen ikke godtgjort, at hunden på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare­ eller frygtfremkaldelse havde været “til væsentlig gene”, jf. lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 8, hvorfor A’s flytning ikke kunne anses for påkrævet. Betingelserne for ophævelse af A’s brugsret til andelslejemålet og eksklusion af B var herefter ikke opfyldt. Landsretten stadfæstede derfor dommen.

Det kan anbefales en lejer, der måtte blive mødt med en udlejers mere eller mindre rime-lige trusler om ‘såkaldt korrekt adfærd i et lejemål’; eksempelvis om omgående fraflytning, ophævelse eller opsigelse, til hurtigt at rette henvendelse til LejeretExperten. Advokaten kan så formelt vurdere, om betingelserne for en gyldig opsigelse er til stede og fremsætte indsigelse overfor opsigelsen. Men husk, at det er altid sådan, at hvis en lejer rettidigt (for at sikre sit bevis – ved brug af rekommanderet brev) gør indsigelse inden 6 uger fra modtagelsen af den skriftlige opsigelse ­ er lejer stadig lejer af lejemålet, indtil Boligretten ved dom måtte anerkende udlejers opsigelse.