Når man som lejer fraflytter lejemålet, er det mere reglen end undtagelsen, at der opstår uenighed om tilbagebetaling af depositum, herunder om omfanget af forpligtelserne til istandsættelse af lejemålet.
Du skal indledningsvis være opmærksom på, at du som udgangspunkt højst skal aflevere det lejede i samme stand, som det var i, da du flyttede ind i lejemålet. Det er derfor meget vigtigt at sikre sig et grundigt bevis for lejemålets stand ved indflytningen, og det særligt, hvis der står i kontrakten, at lejemålet er nymalet (nyistandsat), og at det skal afleveres som det er overtaget; nemlig nymalet (nyistandsat). Manglende bevis i nymalede lejemål, hvor det ikke er din opfattelse, at malerarbejderne er udført overalt i lejemålet, eller måske ikke er udført på en måde, som man vil kalde ”professionelt” kan betyde, at du ved fraflytning kommer til at betale for en uberettiget og urimelig istandsættelse.
Husk derfor, at der skal laves fejl- og mangelsliste inden 14 dage fra overtagelsen af lejemålet. Du skal ligeledes huske at sende det til udlejer anbefalet og gemme en kopi med kvittering fra posten til dig selv.
Var lejemålet ikke istandsat ved indflytningen hæfter du ikke umiddelbart for en istandsættelse af lejemålet ved fraflytningen. Dog vil dokumenteret misligholdelse (mild vanrøgt) helt eller delvist af lejemålet eller af inventar alligevel kunne føre til det modsatte resultat, ligesom det yderligere er en vigtig pointe, at kan lejemålets stand ved indflytningen dokumenteres og har du, som det oftest er tilfældet, den indvendige vedligeholdelsespligt, vil det kunne blive betragtet som lejeretlig misligholdelse, hvis du har boet i lejemålet i 4-6 år, på trods af denne aftalte vedligeholdelsespligt, hverken har malet, hvidtet eller tapetseret.
Har du derimod overtaget et nyistandsat lejemål, der kontraktsligt er indgået før 1. juli 2015, og fremgår det af lejekontrakten, at du også skal aflevere lejemålet nyistandsat – vil udlejer ifølge praksis kunne forlange, at du skal nyistandsætte lejemålet for så vidt angår maling, hvidtning og tapetsering, uanset længden af lejeperioden og uanset om lejemålet blot i ringe grad kan synes at trænge til istandsættelse. Var det tvivlsomt om det var nyistandsat ved indflytningen, er det derfor afgørende, at du inden 14 dage efter overtagelsen af lejemålet har udarbejdet en mangelsliste over lejemålets stand, og har sendt den anbefalet til udlejer. På den måde kan det væsentligt lettere bevises, at det ikke virker troværdigt, at lejemålet skulle være nyistandsat ved indflytningen, hvilket du derfor heller ikke eller kun i begrænset omfang selv skal, når lejemålet skal afleveres ved fraflytningen.
Nye Regler for aftalemæssig istandsættelse ved indflytning For kontrakter indgået efter 1. juli 2015
For kontrakter indgået efter 1. juli 2015 er der sket ændringer i lejeloven, idet man fandt det urimeligt og uhensigtsmæssigt, at udlejer skulle kunne kræve lejemålet nyistandsat selv efter en kort lejeperiode, og uden at der konkret kunne konstateres behov for en istandsættelse. Nyistandsættelse kan således ikke kræves i lejeaftaler indgået efter 1. juli 2015, hvorefter lejer kun hæfter for en normalistandsættelse samt eventuel for misligholdelse eller forringelser af lejemålet.
Ministeren præciserer herom i forbindelse med lovændringen (spørgsmål 22): ”I dag er der overordnet 2 modeller for istandsættelse ved lejerens fraflytning efter den private lejelov-givning.: Normalistandsættelse, som er lovens udgangspunkt, og nyistandsættelse, som beror på en særlig aftale herom. Hensigten med at benytte begrebet ”normalistandsættelse” er at beskrive lovens udgangspunkt som modstykket til ”nyistandsættelse”. Med forslaget indføres der ikke nye begreber i lejelovgivningen. Der er alene tale om at afskaffe muligheden for at aftale nyistandsættelse, så der kun er lovens udgangspunkt tilbage. Forslaget lægger sig således op af de velkendte og indarbejdede begreber indenfor lejeretten ”vedligeholdelse” og ”misligholdelse””.
Med lovændringen blev det således indført, at det ikke kan aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af lejemålet, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.
Lejers pligt til istandsættelse er derfor nu gjort afhængig af, om der konkret er behov for en malermæssig istandsættelse, herunder om behovet kun vedrører enkelte lokaler i lejemålet.
Herefter kan det kort forklares, at der ved alle fraflytninger efter de nye regler, skal foretages en konkret vurdering af, om der er behov for istandsættelse, og at der ved denne vurdering skal tages hensyn til i hvilket omfang lejeren er pålagt at vedligeholde lejemålet, i hvilket omfang lejeren har opfyldt denne forpligtelse samt længden af lejeforholdet.
Pligten til vedligeholdelse følger af lejelovens § 19, stk. 2, hvorefter udbedring af forringelser som følge af slid og ælde skal ske så ofte det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Pligten til istandsættelse ved fraflytning følger af LL § 98, stk. 1, 2 pkt., hvorefter lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.
Ministeren præciserer herom i forbindelse med lovændringen (spørgsmål 106): ”Der kan ikke udledes en endelig grænse for hvornår vedligeholdelsespligten indtræder”, men at retspraksis er vejledende, ”hvorefter den almindelige vedligeholdelsespligt i hvert fald indtræder, hvis der ikke, hvor der er pligt, er foretaget vedligeholdelse i ca. 5 år”.
Det skal dog nævnes, at overtager du et nymalet (nyistandsat) lejemål kan du dog stadig komme til at aflevere det lejede nymalet. Det vil eksempelvis være tilfældet, hvis du har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, og du afleverer lejemålet i en stand, hvor vedligeholdelse er påkrævet, eller hvis dele af lejemålet afleveres i en stand, som indebærer at du skal betale for istandsættelse.
Ministeren præciserer herom i forbindelse med lovændringen (spørgsmål 106):”…at en lejer, der overtager et nymalet lejemål, skal nymale lejemålet efter ca. 3-4 år ved sædvanligt brug, hvis lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt.”
Udover vurderingen af, om man har opfyldt sin vedligeholdelsespligt i lejeperioden, skal der endelig foretages en vurdering af, hvorvidt lejemålet er misligholdt. Misligholdelsen skal ses i modsætning til den almindelige slid og ælde, som du hæfter for som følge af den aftalte vedligeholdelsespligt. I modsætning til misligholdelse skyldes almindeligt slid og ælde ikke dine ansvarspådragende handlinger (vanrøgt eller lemfældighed), men derimod hændelige begivenheder ved normal brug. Du kan således komme til at hæfte for udlejers fraflytningskrav om istandsættelse, hvis du har misligholdt lejemålet.
Ankenævnet i København har netop i forsommeren 2019 truffet afgørelse efter de nye regler om en lejers pligt til istandsættelse ved fraflytning efter en lejeperiode på 19 måneder, og hvor lejer havde den indvendige vedligeholdelsespligt. L havde hverken vedligeholdt løbende eller lige inden fraflytningen. Flertallet fandt i tråd med ovenstående, at når lejer ikke havde forsømt sin vedligeholdelsespligt, og når der ikke hverken er tale om helt eller delvis misligholdelse, har lejer ikke pligt til istandsættelse ved fraflytning.
Hos LejeretExperten står vi naturligvis til rådighed, hvis du ikke er enig i omfanget af den opgjorte pligt til istandsættelse eller ikke er enig i den opgjorte tilbagebetaling af dit depositum.
Sluttelig skal det nævnes, at det er almindelig praksis, at det er udlejers håndværkere, der udfører istandsættelsen af lejemålet. Det er dog ikke et krav, men skulle du selv stå for istandsættelsen, og det ikke lever op til almindelige håndværksmæssige krav, så kan udlejer kræve, at egne håndværkere laver arbejdet om for din regning. Huslejenævnet er ikke kompetent til at tage stilling til, hvorvidt de foretagne malerarbejder er udført håndværksmæssigt korrekt, dog er det for sager indbragt efter 1. juli 2015 udtrykkeligt bestemt, at Huslejenævnet, som led i sin kompetence til at behandle tvister om lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning, ligeledes kan tage stilling til størrelsen af istandsættelsesudgifterne. Før dette tidspunkt var det alene domstolene efter retsplejelovens regler, der kunne vurdere den af udlejer forlangte istandsættelsesudgifts rimelighed.
Følgende materiale er vigtigt at finde frem før du kontakter LejeretExperten
- Kopi af din lejekontrakt og din opsigelse
- Fraflytningsrapporten
- Indflytningsrapporten
- Mangellisten (den liste du sendte anbefalet til udlejer senest 14 dage efter overtagelse af lejemål)
- Eventuelt billeddokumentation fra ind- og fraflytning.
- Oplysninger om, hvornår samtlige nøgler til lejligheden er afleveret til udlejer
Mangler du noget af ovenstående dokumentation så fortvivl ikke – LejeretExperten har erfaring fra mange lignende sager, og vi skal nok finde en løsning. Vi tager et kig på din sag, og rådgiver dig om dine muligheder, rettigheder og forpligtelser. HUSK jo før du kommer til os, jo hurtigere kan vi komme i dialog med udlejer og finde en løsning.
3 gode råd i forbindelse med ind- og fraflytning
1) Husk at der skal laves fejl- og mangelrapport inden 14 dage fra overtagelse af lejemålet. Du skal ligeledes huske at sende det til udlejer anbefalet og gemme en kopi med kvittering fra posten til dig selv. Især hvis du har skrevet under på at lejemålet skal fuldstændig istandsættes.
2) Tag billeder af lejemålet i forbindelse med overtagelse – du kan evt. vedlægge og henvise til disse billeder i din fejl- og mangelrapport.
3) Husk at aflevere dine nøglerne samme dag som du fraflytter. Hvis nøglerne først afleveres senere, kan udlejer kræve, at lejer betaler en forholdsmæssig husleje og bidrag til varmeregningen, indtil nøglerne er afleveret. Dette gælder også selv om der er opstået uenighed om istandsættelse og tilbagebetaling af depositum – hold derfor ikke nøglerne som gidsel i en tvist
VIGTIGT !
Hvis udlejer ejer flere en èn beboelseslejlighed på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, gælder der formelle regler med ugyldighedsvirkning til krav om din indkaldelse til besigtigelse og udarbejdelse af indflytningsrapport, jf. LL § 9. Tilsvarende regler, ved alle nugældende fraflytninger (hvis udlejer på dit fraflytningstidspunkt ejer mere end èn beboelseslejlighed), hvorefter udlejer har en pligt til at indkalde dig til besigtigelse, herunder til at udarbejde en fraflytningsrapport, som du SKAL have udleveret på besigtigelsen, jf. LL § 98. Du kan roligt skrive under på, at du har modtaget rapporten, men undgå at anerkende rapportens indhold.