Husleje- Ankenævn, Fogedretter og Domstole

De vigtigste instanser inden for bolig- og erhvervslejeretten er Husleje- og Ankenævn, fogedretten, Boligretten og landsretten.

Typiske sager, som LejeretExperten har omfattende erfaring med at føre er  

1. Lejefastsættelse og lejeregulering – herunder omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi, forbedringsforhøjelser samt regulering af skatter/afgifter m.m. (Husleje- Ankenævn/Boligretten/Landsretten)
2. Vedligeholdelse og renovering af ejendomme/lejemål, herunder rådgivning i forbindelse med varsling af iværksættelse og ibrugtagning af forbedringer i boliglejemål (Husleje- Ankenævn/Boligretten/Landsretten)
3. Ophævelse/opsigelse af lejemål, herunder rådgivning i forbindelse med fogedsager (Boligretten/Fogedretten/landsretten)
4. Fraflytningstvister, herunder tvister om istandsættelse af lejemål efter fraflyt­ning og tilbagebetaling af depositum (Husleje- Ankenævn/Boligretten/Lands­ret­ten),

Huslejenævnet

Det følger af Boligreguleringslovens (BRL) § 35, at der i alle kommuner skal nedsættes et huslejenævn, og i København tillige et Ankenævn. Huslejenævnet er et privat tvistenævn, der som ordet siger, forudsætter, henholdsvis en tvist mellem en udlejer og en lejer, og en tvist vel at mærke, der ikke vedrører erhvervslejemål eller almennyttige boliger, førend en sag kan behandles. Kun indenfor enkelte områder kan huslejenævnet træffe afgørelse som godkendelsesmyndighed efter anmodning fra én af parterne.

Huslejenævnets virke, nedsættelse og hovedregler for sagsbehandling følger af BRL kapitel 6, ligesom Huslejenævnet træffer afgørelse i tvistesager begrænset til de tvister, som udtrykkeligt fremgår af lovgivningen. Huslejenævnets vigtigste kompetenceregler fremgår af LL § 106, 59a, BRL 14 og 15.

Husleje- og Ankenævn har som det vigtigste ikke kompetence til at træffe afgørelser i sager om opsigelse/ophævelse, tilbudspligt eller nedsættelse af leje som følge af mangler ved det lejede, jf. LL kapitel 3; en kompetence, der alene henhører under domstolene. Dog er det relevant at bemærke LL § 106, stk. 1 nr. 10, hvorefter husle­jenævnet ved tvister om en lejers tilsidesættelse af god skik og orden, der ved foged- og boligret­ten kan føre til en opsigelse eller ophævelse af det lejede, er givet kompetence til at give lejer en advarsel eller gøre lejeforholdet betinget af, at en fornyet overtrædelse indenfor 1 år er grundlag for at lejemålet kan opsiges/ophæ­ves.

Indbringelse af sager for huslejenævnet er forbundet med betaling af et gebyr, jf. BRL § 39, der pr. sag i 2020 er 314 kr.

Vær dog i den forbindelse opmærksom på, at retshjælpsforsikringer IKKE dækker sager, som verserer i Huslejenævnene (fraflytning, lejenedsættelser, lejeforhøjelser, mangler og varmeregnskaber), ligesom det tilsvarende gælder tilkendelse af fri proces, som ikke kan bevilges til Huslejenævnssager. 

Fogedretten

Denne del af domstolene er væsentlig at omtale, idet et stort antal sager indenfor bolig- og erhvervslejeretten begynder i fogedretten med et påkrav, en ophævelse eller opsigelse og mange gange også afsluttes i her ved fogedrettens effektive udsættelse af lejeren, jf. Retsplejelovens (RPL) § 528. Udsættelsessagen skal som hovedregel indbringes (anlægges) ved den fogedret, hvor det omtvistede lejemål er beliggende.

LejeretExperten har ført et utal af sager i fogedretten, og vundet størsteparten af dem. Husk altid, at har man kendskab til reglernes detaljer og den omfattende retspraksis, så er det LejeretExpertens erfaring og opfattelse, at en udsættelse i de fleste tilfælde kan undgås. 

Hovedparten af disse sager er udlejers (rekvirentens) begæringer om lejers udsættelse på grund af manglende betaling af leje, og hvor udlejer forinden har fremsendt påkrav og en ophævelse af lejemålet, jf. lejelovens § 93.

Fogedretten betragtes i sådanne sager om betalingsmisligholdelse, som en specialdomstol, der forholdsvis hurtigt, i modsætning til Boligretten, kan tage stilling til og foretage effektiv udsættelse af en lejer, der ved udlejers opfyldelse af stramme beviskrav, henholdsvis har bevist og godtgjort at fogedretten uden betænkeligheder kan udsætte en lejer af sit lejemål, jf. RPL § 597.

Hvis fogedretten derimod skal tage stilling til en sag, der ikke vedrører en lejers manglende betaling af sin leje, må det dog kræves, at problemstillingen i princippet alene ud fra dokumentbevis og partsforklaringer er klar og løsningen er åbenbar. Ikke sjældent nægter fogedretten at fremme en udsættelse i sager, der ikke vedrører betalingsmisligholdelse. Typiske sager af den art er tidsbegrænsede lejemål og problemstillinger omfattet af LL opsigelses– og ophævelsesbestemmelser såsom ulovlig fremleje, god skik og orden, herunder vold, hærværk, støj, trusler eller vanrøgt.  

LejeretExperten har ført et utal af sager i fogedretten, og vundet hovedparten af dem. Disse ophævelsessager er vores ekspertise. Husk altid, at har man kendskab til reglernes detaljer og den omfattende retspraksis, så er det LejeretExpertens opfattelse, at en udsættelse i de fleste tilfælde kan undgås. 

Boligretten

De særlige regler om boligretten findes i lejelovens (LL) §§107-113 og suppleres i det omfang de særlige regler ikke bliver sat i stedet af de almindelige procesretlige regler, der følger af Retsplejeloven. Boligretten behandler sager, dels hvor huslejenævnene ikke har kompetence til at træffe afgørelse, dels som ankeinstans for husleje- og Ankenævnssager. Sagsbehandlingen i boligretten sker efter de samme retningslinjer, som i alle civilretlige sager, dog er det vigtigt at bemærke, at der i boligretten til forskel fra de civile domsstole, kan udmeldes lægdommere, der har et særligt kendskab til den type sager. 

Lægdommerne er særligt indstillet ved navn af udlejer- og lejerforeningerne, og det er ikke sjældent, at der på grund af denne særegne institution indenfor domstolssystemet, behandles spørgsmål om, hvorvidt disse lægdommere er inhabile som følge af deres hovederhverv eller andre udenfor domstolene knyttede særinteresser.