Boligudlejning ved brug af internetportalen www.airbnb.dk kan opdeles i 3 kategorier, dels udlejning af sit lejemål kaldet fremleje, dels udlejning af sin andelsbolig eller sin ejerlejlighed.
Udleje af lejemålet
Udleje af lejemålet er for så vidt angår beboelse reguleret i Lejeloven, idet muligheder endsige begrænsninger i det væsentlige følger af Lejelovens kapitel 5 og 14.
Det skal nævnes, at kommuner, som har vedtaget boligreguleringslovens kapitel 7, kan sanktionere den enkelte ejers udlejning af sin bolig i det omfang, dels hvor det har karakter af erhvervsmæssig udlejning og som loven formulerer sit formål, dels har karakter af nedlæggelse af boliger, jf. BRL § 46.Ligeledes BRL § 50, som gør det ulovligt at benytte en ejerbolig midlertidigt, hvis denne benyttelse er til hinder for at boligen fortsat kan benyttes til helårsbeboelse. Kan udlejningen knyttes op på ejers/udlejers ferie eller anden midlertidigt ophold andetsteds er det dog ikke omfattet af BRL § 50.
Udlejning af sit lejemål gennem Airbnb er som udgangspunkt i strid med lejelovens § 26, hvorefter lejeren ikke uden samtykke fra udlejeren må bruge det lejede til andet formål end aftalt, ligesom lejeren ikke uden samtykke må overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand. Det er i strid med det aftalte formål, at benytte lejemålet til ”bed and breakfast”, idet en sådan fremlejevirksomhed minder om erhvervsmæssig pensionat- eller hotelvirksomhed, som falder udenfor udlejning til beboelse. Det er naturligvis ikke i strid med LL § 26, hvis den person, der opholder sig i lejemålet sammen med lejeren, er en del af lejerens fælles husstand eller blot er på gæstevisit. Eksempler på husstandsmedlemmer er voksne børn, forældre, svigerforældre eller kærester. Ligeledes har Højesteret statueret, at en ven, som bidrager økonomisk til den fælles husholdning også er husstand, jf. U 2011.3164H. Udlejning til kollektiv statuerer dog ikke en tilstrækkelig væsentlig og personlig tilknytning til lejeren, at der er tale om fælles husstand, jf. T:BB 2014.363Ø.
Udlejer kan sanktionere den skete udlejning af lejemålet gennem Airbnb ved at ophæve lejemålet og efter en konkret vurdering anvende LL § 93, stk. 1,
- Litra b, hvis lejemålet, trods påkrav, anvendes til andet end aftalt.
- Litra d, hvis lejer fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejer.
- Litra f, hvis brugen af det lejede, trods påkrav, overlades til andre end tilladt.
- Litra g, hvis lejer, trods påkrav, ikke overholder god ro og orden.
Retspraksis vedrørende udlejning gennem Airbnb er sparsom, jf. dog Grundejernes domssamling 2016.63B
Udlejning af andelsbolig
I relation til den enkelte andelshavers ret til udlejning af sin bolig reguleres det af foreningsretten og de af medlemmerne fastsatte vedtægter for andelsboligforeningens virke. Endvidere er det reguleret i justitsministeriets pantebrevsformular for andele, at en panthaver kan opsige lånet, hvis pantet uden panthavers samtykke udlejes i mere end 3 år.
Højesteret har i U 2021.3767 statueret, at et omfattende antal udlejninger via AirBnB er at betragte som erhvervsmæssig udlejning, hvilket der skal være hjemmel til i andelsboligforeningens vedtægter. Det var derfor berettiget at ekskludere andelshaver, som var underlagt vedtægternes bestemmelse om at eksklusion kunne ske, såfremt andelshaver opførte sig på en måde, som efter lejeloven kunne føre til ophævelse, jf. LL § 93. stk. 1, litra b om at benytte lejemålet til andet end aftalt (nemlig erhverv) og LL §§ 93, stk. 1 litra f om ulovlig overdragelse af lejemålet til andre.
Udlejning af ejerlejligheder
I relation til den enkelte ejerlejlighedsejers ret til udlejning af sin bolig, er udgangspunktet, at den enkelte ejer har fuld rådighed over sin lejlighed til udlejning, dog begrænset af ejerforeningens vedtægter og servitutter. Normalvedtægten til ejerforeninger, der gælder vejledende, hvis ikke andet er vedtaget eller tinglyst, fastsætter ikke sanktionerede begrænsninger for den enkelte ejers mulighed for udlejning. Heller ikke justitsministeriets pantebrevsformular A indeholder en opsigelse af lån ved udlejning, men visse realkreditforeninger sætter dog konkret visse betingelser for lånet, der begrænser udlejning.
I den forbindelse skal henvises til dommen i T:BB 2019.356V, hvorefter en vedtægtsbestemmelse om, at det var forbudt at korttidsudleje de enkelte ejerlejligheder, ikke gyldigt kunne pålægges ejerne, medmindre der var samtykke fra ALLE ejerlejlighedsejere.
Kristian Graven Nielsen (lektor, P.hd.) har i T:BB 2021.619 skrevet en artikel om andelshaveres og ejerlejlighedsejeres ret til at overlade brugsretten til andre.