Når lejer flytter, kan der opstå uenighed om tilbagebetaling af depositum samt lejers forpligtelser i relation til istandsættelse af lejemålet.
Som udlejer skal du være opmærksom på, at lejer som udgangspunkt højst skal aflevere det lejede i samme stand, som det var i, da lejer flyttede ind i lejemålet. Det er derfor meget vigtigt at sikre sig et grundigt bevis for lejemålets stand ved indflytningen, og det særligt, hvis der er ofret penge på maling, rengøring eller anden istandsættelse af lejemålet umiddelbart inden eller i forbindelse med lejers indflytning. Manglende bevis vanskeliggør således en fraflytningssag i et omfang, at selv en lejers meget dårlige behandling af lejemålet, måske ikke kan erstattes, da enhver påstand om en istandsættelse af lejemålet vil skulle bevises i forhold til den stand som lejemålet blev overtaget i; ellers risikerer en domstol jo at komme i strid med grundsætningen “lejer skal aldrig aflevere det lejede i bedre stand end det var i, da lejer flyttede ind i lejemålet”. Udlejer har ved manglende bevis en næsten sikker tabt sag.
Istandsat eller ikke-istandsat
Var lejemålet ikke istandsat ved indflytningen hæfter lejer således ikke for en istandsættelse af lejemålet ved fraflytningen. Dog vil dokumenteret misligholdelse (hærværkslignende mangler) helt eller delvist af lejemålet eller af inventar alligevel kunne føre til det modsatte resultat. En vigtig pointe er således, at kan lejemålets stand ved indflytningen dokumenteres og har lejer, som det oftest er tilfældet, den indvendige vedligeholdelsespligt, vil det kunne blive betragtet som lejeretlig misligholdelse, hvis ikke lejeren på trods af denne pålagte vedligeholdelsespligt efter 4-6 år i lejemålet, hverken har malet, hvidtet eller tapetseret.
Har lejer derimod overtaget et nyistandsat lejemål, der kontraktsligt er indgået før 1. juli 2015, og fremgår det af lejekontrakten, at lejer, også skal aflevere lejemålet nyistandsat – vil det ifølge praksis kunne forlanges af lejeren, at denne nyistandsætter lejemålet for så vidt angår maling, hvidtning og tapetsering, uanset længde af lejeperioden og uanset om lejemålet blot i ringe grad kan synes at trænge til istandsættelse. Det er afgørende, at lejer ikke inden 14 dage efter overtagelsen af lejemålet kan bevise, at man har påpeget mangler ved lejemålet, der gør, at det ikke virker troværdigt, at lejemålet skulle være nyistandsat ved indflytningen.
Nye Regler for aftalemæssig istandsættelse ved indflytning
For kontrakter indgået efter 1. juli 2015 er der sket en ændring i lejeloven, idet man fandt det urimeligt og uhensigtsmæssigt, at udlejer kunne kræve lejemålet nyistandsat selv efter en kort lejeperiode, og uden at der konkret kunne konstateres behov for en istandsættelse. Lejers pligt til istandsættelse blev nu gjort afhængig af, dels om der konkret var behov for en malermæssig istandsættelse, herunder om behovet kun vedrørte enkelte lokaler i lejemålet. Nyistandsættelse kan således ikke kræves i lejeaftaler indgået efter 1. juli 2015, hvorefter lejer kun hæfter for en normalistandsættelse samt eventuel for misligholdelse eller forringelser af lejemålet.
Det er almindelig praksis, at det er udlejers håndværkere, der udfører istandsættelse af lejemålet. Det er dog ikke et krav, men skulle lejer selv have stået for istandsættelsen, og det ikke lever op til håndværksmæssige krav, så kan udlejer kræve, at egne håndværkere laver arbejdet om for lejers regning. Huslejenævnet er ikke kompetent til at tage stilling til, hvorvidt de foretagne malerarbejder er udført håndværksmæssigt korrekt, dog er det for sager indbragt efter 1. juli 2015 udtrykkeligt bestemt, at Huslejenævnet, som led i sin kompetence til at behandle tvister om lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning, ligeledes kan tage stilling til størrelsen af istandsættelsesudgifterne. Før dette tidspunkt var det alene domstolene efter retsplejelovens regler, der kunne vurdere den af udlejer forlangte istandsættelsesudgifts rimelighed.
Hos LejeretExperten kan vi hjælpe dig, hvis du skulle stå i en situation, hvor du ikke er enig med din udlejer om omfanget af istandsættelse eller tilbagebetaling af depositum.
Følgende materiale er vigtigt at finde frem før du kontakter LejeretExperten
- Kopi af din lejekontrakt og din opsigelse
- Fraflytningsrapport
- Indflytningsrapport
- Mangellisten (den liste du sendte anbefalet til udlejer senest 14 dage efter overtagelse af lejemål)
- Eventuelt billeddokumentation fra ind- og fraflytning.
- Oplysninger om, hvornår nøglerne til lejligheden er afleveret til udlejer
Mangler du noget af ovenstående dokumentation så fortvivl ikke – vi tager et kig på din sag, og rådgiver dig om dine muligheder, rettigheder og forpligtelser. HUSK jo før du kommer til os, jo hurtigere kan vi komme i dialog med udlejer og sammen finde en løsning.
3 gode råd i forbindelse med ind- og fraflytning
1) Husk at der skal laves fejl- og mangelrapport inden 14 dage fra overtagelse af lejemålet jvf. lejeloven. Du skal ligeledes husk at sende det til udlejer anbefalet og gemme en kopi med kvittering fra posten til dig selv. Især hvis du har skrevet under på at lejemålet skal fuldstændig istandsat.
2) Tag billeder af lejemålet i forbindelse med overtagelse – du kan evt. vedlægge og henvise til disse billeder i din fejl- og mangelrapport
3) Husk at aflevere dine nøglerne samme dag som du fraflytter. Hvis nøglerne først afleveres senere, kan udlejer kræve, at lejer betaler en forholdsmæssig husleje og bidrag til varmeregningen, indtil nøglerne er afleveret. Dette gælder også selv om der er opstået uenighed om istandsættelse og tilbagebetaling af depositum – hold derfor ikke nøglerne som gidsel i en tvist