Det lejede skal som udgangspunkt være i god, forsvarlig og rengjort stand når lejemålet påbegyndes. Er intet aftalt skal lejemålet således, for så vidt angår maling, hvidtning og tapetsering (indvendig vedligeholdelse) og al anden vedligeholdelse, herunder af lejemålet med de installationer og effekter også udenfor lejemålets 4 vægge (udvendig vedligeholdelse) vedblive med at være i denne forsvarlige og gode stand, hvilket er Udlejers forpligtelse. Dog er det uden aftale lejers pligt i lejeperioden at vedligeholde låse og nøgler. Det påhviler således udlejer at tilsikre/garantere, at det lejede igennem hele lejeforholdet er i en stand, som svarer til det parterne ved lejemålets begyndelse, dels har aftalt, dels med rimelighed kan påregne. Denne grundlæggende forpligtigelse er fastslået i litteraturen, eksempelvis af professor Dr.jur. Peter Mortensen, som definerer udlejers vedligeholdelse og renholdelsesforpligtigelsen under lejeforholdet, som:
- “De reparationer og udskiftninger, som er nødvendige for at holde eller bringe aftalens genstand i den tilstand, som medkontrahenten har krav på, hvad enten kravet følger af aftale, lovbestemmelser eller almindelige retsgrundsætninger.”
For så vidt angår udlejers pligt til renholdelse definerer andre dette som: “Udlejers pligt til renholdelse må betyde, at han har pligt til løbende at sørge for, at ejendommen fremtræder, således at der ikke er risici for skade på lejers ting eller person, og således at der ikke findes rodede og/eller uhygiejniske forhold.”
Krav på lejenedsættelse
Der er intet til hinder for at aftale, at et lejemål udlejes og overtages i en dårlig stand. Hvis lejemålet ved indgåelsen eller senere i lejeforholdet ikke er i den stand, som lejeren efter lov eller aftale således måtte forvente/har krav på, kan lejeren kræve lejenedsættelse i den periode, som manglen har forrin-get værdien af lejemålet. Der er intet krav ti! lejers mulighed for at få lejenedsættelse, at manglen har haft et væsentligt omfang, dog skal manglen have været værdiforringende, hvilket forudsætter en vis skønsmæssig mindstegrænse for at et sådan nedslag kan gives.
- Retningsgivende kunne være en dom om skimmelsvamp, hvorefter svampeangrebet havde været af begrænset omfang og lejemålet havde kunne benyttes af lejerne, ligesom det ikke kunne dokumen-teres, at indeklimaet havde været dårligt. På den baggrund blev forholdsmæssig afslag ikke givet (på trods af tilstedeværelsen af skimmel).
Lejeren kan endda kræve erstatning/ hvis lejemålet ikke er udstyret med eller savner egenskaber, som udlejer ved aftalens indgåelse havde lovet var tilstede eller savner egenskaber, som det naturligt må kunne forlanges af en aftale om et beboelses- eller erhvervslejemål. Eksempelvis at lejemålet kan benyttes til det aftalte, taget ikke er utæt eller iværksættelse uden varsel af “stærkt” generende støj og lugtende arbejder (eksempelvis metro byggeri).
Boligretten og Huslejenævnet
Boligretten og ikke Huslejenævnet (Ankenævnet) er kompetent til at behandle sådanne sager. Der-imod er for så vidt angår boliger Husleje- og Ankenævn kompetente til at pålægge udlejer at foretage sådanne vedligeholdelsesarbejder, jf. ovenfor, som udlejer ifølge lov eller lejeaftale er ansvarlig for, og som således ligger indenfor, hvad der kan kræves af udlejer til at opretholde lejemålet og ejendom-mens forsvarlige vedligeholdelse, jf. LL § 106.
Nævnet kan således bestemme at udlejer skal udbedre vedligeholdelsesmangler i og uden for lejemå-let, ligesom Nævnet kan bestemme hvordan disse mangler skal udbedres, men ikke hverken hvilken metode, der kan anvendes eller bestemme en udbedring, der har karakter af at være en forbedring af lejemålet/ejendommen. Nævnet kan samtidig pålægge udlejer at foranledige disse arbejder udført inden for en nærmere specifik frist, afhængig af manglens karakter og omfang. Ved udlejers manglende overholdelse af fristen kan Nævnet herefter, efter lejers anmodning herom, træffe afgørelse om en lejenedsættelse svarende til forringelsen af det lejedes værdi.
Vedligeholdelsesmangler og sundhedsskadelige boliger
Nævnets kompetence til at pålægge udlejer at udbedre vedligeholdelsesmangler har i den seneste tid været anvendt til at påse udlejers overholdelse af pligt til at friholde ejendomme for umiddelbart konstateret skimmelsvamp. Det er dog tvivlsomt, om udlejer kan pålægges at udbedre skimmelsvamp, der skyldes lejers forhold, ligesom Nævnet nok ikke kan tage stilling til, hvem der skal betale for en undersøgelse af, om der er skimmelsvamp.
Det kan hertil tilføjes, at kommunalbestyrelsen efter byfornyelsesloven skal føre tilsyn med ejendom-me, der bruges til beboelse og ophold, når det vurderes, at disse ejendomme blandt andet måtte være sundhedsskadelige, jf. § 75. Såfremt det konstateres/vurderes at lejemålet har skimmelsvamp er der utvivlsomt tale om en sundhedsfarlig ejendom, som indebærer kommunens pligt til udstede forbud/påbud, jf. kapitel 9, og at iværksætte midlertidig eller permanent genhusning, jf. §§ 63 og 61, afhængig af forholdets omfang.
Husleje- og Ankenævnet og byfornyelsesnævnet er ikke kompetente til at træffe afgørelse om erstatning.