Lejefastsættelse – Varsling af lejeforhøjelse

Selvom det er et vigtigt spørgsmål kan det være vanskeligt at give et præcist svar på, hvilken leje, der er lovlig og kan godkendes for et lejemål. Lejefastsættelsen er afhængig af hvad man betaler for tilsvarende lejemål i området, af de vilkår, som fremgår af lejeaftalen, og ligeledes af det konkrete lejemåls udstyr og stand.

Lejens størrelse er som udgangspunkt det lejedes værdi, hvilket sjældent er de priser som lejemål udbydes til i diverse boligannoncer.

Nedenfor er opridset en fuldstændig oversigt over, hvilke typer af udlejning, som kan kan finde sted, herunder i () hvilke regler, der ligger til grund for den konkrete lejes fastsættelse:

  • Bestod ejendommen pr. 1. januar 1980 af mere end 80% erhverv (det lejedes værdi)
  • Bestod ejendommen præcist den 1. januar 1995 af 7 eller flere beboelseslejemål (OMK-leje),
    • Hvis ja, er lejemålet gennemgribende istandsat, (Det lejedes værdi, BRL § 5, stk. 2)
    • Hvis ja, er lejemålet IKKE gennemgribende istandsat (Beregnet leje, BRL § 5, stk. 1)
  • Bestod ejendommen præcist den 1. januar 1995 af 6 eller færre beboelseslejemål (småhuse)
  • Er der tale om et enkeltværelse (det lejedes værdi, jf. BRL § 31)
  • Er det et klubværelse (lejen fastsættes efter hvilken type ejendom værelset er beliggende i)
  • Er det en fremlejet lejlighed (småhus)
  • Er det en udlejet ejer- eller andelsbolig (småhus)
  • Er ejendommen taget ibrug efter den 31. december 1991 (reglerne i LL §§ 47-52 kan fraviges) .
  • Blev lejemålet, der idag er et boliglejemål, den 31. december 1991 lovligt benyttet som et erhvervslejemål. (reglerne i LL §§ 47-52 kan fraviges, krav til gyldighed)
  • Er lejeforholdet en nyindrettet lejlighed eller værelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registereret som beboelse (reglerne i LL §§ 47-52 kan fraviges, krav til gyldighed) eller
  • Er lejeforholdet en lejlighed/enkeltværelse i nybyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004 (reglerne i LL §§ 47-52 kan fraviges, krav til gyldighed).
Omkostningsbestemt leje/gennemgribende forbedrede lejemål, jf. boligreguleringslovens §§ 5, stk. 1 og 2

BRL § 5, stk. 1:

Såfremt ejendommen er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje kan lejen ikke ved aftalens indgåelse aftales frit, men er derimod underlagt, hvad den omkostningsbestemte leje med tillæg af forbedringer med rimelighed kan beregnes til, jf. § 5, stk. 1. En beregning kan efter loven godt føre til en leje, der overstiger det lejedes værdi, og kan således ikke for lejeaftaler indgået efter 1. juli 1996 nedsættes med henvisning til at den væsentligt overstiger det lejedes værdi. Dette er dog ikke tilfældet for efterfølgende varslede og korrekt beregnede lejeforhøjelser, jf. BRL § 7, stk. 2, og ligeledes for lejeaftaler indgået før 1. juli 1996, hvor lejen kan nedsættes med henvisning til at den væsentligt overstiger det lejedes værdi.

BRL § 5, stk. 2:

Er et lejemål gennemgribende forbedret, er begyndelseslejen ikke begrænset til den omkostningsbestemte leje med tillæg af forbedringer, men derimod af det lejedes værdi, som lejen ikke væsentlig må overstige, jf. § 5, stk. 2. Der gælder krav til at lejemålet er gennemgribende forbedret, idet leje-målet skal være forbedret for udgifter på minimum 2.255 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på kr. 257.894, jf. vejl 2018 9752. Der er tale om forbedringer, såfremt det udførte har forøget det lejedes værdi, hvorved skal forstås, at det udførte i det væsentlige skal have tilført lejemålet noget mere end det havde forinden, ligesom udgiften hertil skal være rimelig. Forbedringerne skal være gennemført indenfor en periode på 2 år, og hvor betingelsen om udgiftens størrelse nok skal bedømmes i forhold til, hvornår den sidste del af de relevante forbedringer er udført, jf. Edlund & Grubbe, boliglovenes 2. udg. s. 200. Det følger af § 5, stk. 3, at en leje i henhold til § 5, stk. 2 ikke kan opnås, såfremt ejendommen på udlejningstidspunktet ikke har opnået en energiramme på A-D i energimærkningen, og tilsvarende, hvis det er første gang lejemålet udlejes efter § 5, stk. 2, og at beboerrepræsentationen eller lejerne, dels ikke er orienteret om at lejemålet påtænkes udlejet efter § 5, stk. 2, dels ikke er oplyst om, at de er berettiget til inden 14 dage at indbringe en sag om manglende vedligeholdelse af ejendommen (i modsætning til inden i lejemålet) for huslejenævnet. Udsteder huslejenævnet et vedligeholdelsespåbud til udlejer, kan lejemålet ikke, indtil manglerne er udbedret, udlejes iht. § 5, stk. 2, men alene efter § 5, stk. 1, jf. § 5, stk. 4. Sluttelig påhviler det udlejer at opretholde standarden af de gennemgribende forbedringer, således at han har pligt til løbende at vedligeholde og forny forbedringen, hvis han ikke vil miste retten til at leje ud til mere (§ 5, stk. 2) end den omkostningsbestemte beregnede leje. 

Huslejenævnet kan i henhold til BRL § 15, stk. 1 tage stilling til om lejen, dels for lejemål indgået inden 1. juli 1996, dels for gennemgribende forbedrede lejemål efter § 5, stk. 2, overstiger det lejedes værdi. Det påhviler udlejeren for så vidt angår § 5, stk. 2, at godtgøre, at de formelle regler, til at opkræve en højere end den omkostningsbestemte leje, er opfyldt. Tilsvarende skal udlejer løfte bevisbyrden for at lejen ikke overstiger det lejedes værdi, herunder til at opfylde den skærpede regel til dokumentation for forbedringsudgiftens størrelse, som kan undlades, hvis forbedringsudgifterne utvivlsomt er godtgjort. Dog er det ved sager for huslejenævnet, nævnet selv, der skal sørge for at tilvejebringe sådanne tilstrækkelige oplysninger, herunder være beviste om sammenligningslejemål, som nævnet dog ikke er forpligtede til at oplyse om i afgørelsen, at de er i stand til at træffe en lovlig afgørelse, det såkaldte officialprincip. 

VÆR DOG OPMÆRKSOM PÅ, at der ligger en skjult mulighed i det lejeretlige system, hvor huslejenævnet er pligtmæssig 1. instans i sager, der vedrører lovligheden af den leje, der opkræves. Således er det danske klagesystem skruet sådan sammen, at måtte huslejenævnet/ankenævnet således give lejer medhold i at udlejer opkræver en for høj leje vil det pludselig, hvis udlejer indbringer sagen for boligretten, være lejer, der skal bevise, at den afgørelse nævnet har truffet er rigtig. Lejer kan alene løfte sin bevisbyrde ved fremlæggelse af såkaldte sammenligningslejemål, idet en behandling af sagen ved domstolene forudsætter “nye øjne på sagen” og hvor huslejenævnet eller ankenævnets afgørelse vedrørende den omtvistede lejefastsættelse har en yderst begrænset bevisvægt, og ikke kan stå alene. 

Lejeniveau – Sammenligningslejemål – BRL § 5, stk. 2

Sammenligningslejemål er afgørende i boligretssager og endda den eneste reelle måde man som udlejer, og lejer for den sags skyld, kan løfte den strenge bevisbyrde, som domstolsprøvelse og forhandlingsprincippet forudsætter.

De mange skriverier om lejeniveauet indenfor BRL § 5, stk. 2, og særligt den mulighed der ligger i lovgivningen, jf. umiddelbart ovenfor, til at renovere større ejendomme med “forsømte” lejemål, og sætte lejen op efter en renovering, som blandt andet kapitalfonden Blackstone er “hængt ud” for at udføre, skal LejeretExperten henvise til følgende anonymiserede afgørelser alle vedrørende en lejefastsættelse qua BRL § 5, stk. 2. Det siger sig selv, at de i det følgende nævnte få afgørelser, som ikke på nogen måde er konkretiseret for så vidt angår istandsættelsens omfang, udstyr, vilkår eller beliggenhed, ikke nødvendigvis er repræsentative, men for så vidt angår mindre lejemål på 50-60 m2 i ældre ejendomme synes der at være en tendens til at lejeniveauet ligger på ca. 1.200 – 1.400 kr./m2, og for større lejemål over de 100 m2 synes lejeniveauet at være noget mindre.  

Sammenligningslejemål BRL § 5, stk. 2 – København K og Ø

Dronningens Tværgade, 1302 København K, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt, men er gennemgribende forbedret og fastsat efter BRL § 5, stk. 2. Den årlige leje er prøvet af Ankenævnet for Huslejenævnene, som ved afgørelse i 2019 nedsatte den årlige leje til 71.400,00 kr., svarende til kr. 1.400 pr. m2 for det ifølge afgørelsen 51 m2 store lejemål.

Ole Suhrs Gade, 1354 København K. Lejemålet er beliggende i en ejendom, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt, men er gennemgribende renoveret og fastsat efter BRL § 5, stk. 2. Den årlige leje er prøvet af Ankenævnet for Huslejenævnene, som ved afgørelse dateret i 2019 nedsatte lejen pr. december 2017 til kr. 105.825 årligt, svarende til kr. 1.275 pr. m2 for det ifølge afgørelsen 85 m2 store lejemål.

Havnegade, 1058 København K Lejemålet er beliggende i en ejendom hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt, men er gennemgribende renoveret og fastsat efter BRL § 5, stk. 2. Den årlige leje er prøvet af Ankenævnet, som ved afgørelse dateret i april 2018 nedsatte den aftalte leje til kr. 165.000 årligt, svarende til kr. 1.250 pr. m2 for det ifølge afgørelsen 132 m2 store lejemål.

Rovsinggade, 2100 København Ø Den årlige leje er prøvet af de Københavnske Huslejenævn ved afgørelse dateret i januar 2013. Det er under sagen lagt til grund, at lejemålet er gennemgribende forbedret i henholdsvis 2001 samt 2009, jf. boligreguleringslovens § 5. stk. 2, hvorefter de københavnske huslejenævn godkendte den aftalte leje på kr. 67.437,32, svarende til kr. 1.088 pr. m2 for i det ifølge afgørelsen 62 m2 store lejemål.

Willemoesgade, 2100 København Ø Lejemålet er beliggende i en ejendom hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt, men er gennemgribende renoveret og fastsat efter BRL § 5, stk. 2. Den årlige leje er prøvet af de Københavnske Huslejenævn, som ved afgørelse dateret februar 2012 nedsatte lejen pr. juni 2011 til kr. 87.550 årligt, svarende til kr. 850 pr. m2 for det ifølge afgørelsen 103 m2 store lejemål.

Store Kongensgade, 1264 København K Lejemålet er beliggende i en ejendom hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt, men er gennemgribende renoveret og fastsat efter BRL § 5, stk. 2. Den årlige leje er prøvet af de Københavnske Huslejenævn, som ved afgørelse dateret i juni 2010 godkendte den aftalte leje pr. 1. januar 2010 på kr. 150.000 årligt, svarende til kr. 1.219,51 pr. m2 for det ifølge afgørelsen 123 m2 store lejemål.

Esplanaden 1270 København K. Lejemålet er beliggende i en ejendom hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt, men er gennemgribende renoveret og fastsat efter BRL § 5, stk. 2. Den årlige leje er prøvet af de Københavnske Huslejenævn, som ved afgørelse dateret i januar 2010 godkendte den aftalte leje pr. 2009 på kr. 303.000 årligt, svarende til kr. 1.212 pr. m2 for det ifølge afgørelsen 250 m2 store lejemål.

Udlejning af værelser

Hvis det lejede ikke har sit eget køkken, vil der være tale om udlejning af et værelse i modsætning til udlejning af en lejlighed.

Der er forskel på om værelset er en del af udlejers egen bolig, hvor Udlejer bebor, de såkaldte accessoriske enkeltværelser, eller værelset er en del af en lejlighed, hvor alle værelserne lejes ud, (og køkkenet deles) de såkaldte klubværelser.

Hvis lejemålet er en del af udlejers lejlighed, og udlejer selv bor i lejligheden, fastsættes lejens størrelse efter det lejedes værdi, jf. lejelovens §§ 47-49, jf. BRL § 31.

Opsigelsesvarslet er 1 måned og forbrugsudgifter som varme/varmt vand, brugsvand og el vil som udgangspunkt skulle indeholdes i lejen, og kan ikke opkræves særskilt.

Huslejenævnet tager på anmodning fra parterne stilling til lejens rimelighed og vilkår i øvrigt, ligesom Huslejenævnet kan bestemme at opsigelse, dels under den verserende sag kan gøres ugyldig, hvis den skønnes at være et pressionsmiddel, dels kan bestemmes ikke at kunne ske uden Huslejenævnets samtykke, hvis Huslejenævnet ved afgørelse har bestemt at lejen skal sættes ned.

Klubværelser

Hvis der er tale om klubværelser i en lejlighed, som Udlejer ikke bebor, hvor lejeren deler køkken og eventuelt bad/toilet med andre lejere, vil lejen skulle fastsættes efter, hvilken type ejendom værelset er beliggende i. De regler der gælder for den enkelte lejlighed er således styrende for den leje, som fastsættes for klubværelset.

· Er værelserne beliggende i en ejendom, der pr. 1. januar 1995 bestod af flere end 7 beboelseslejligheder (storhuse), skal lejen fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens (BRL) kapitel II-IV – om omkostningsbestemt leje

· Er værelserne beliggende i en ejendom, der netop pr. 1. januar 1995 bestod af 6 eller færre beboelseslejligheder (småhuse), skal lejen fastsættes med udgangspunkt i Lejelovens §§ 47-49, dog underlagt reglerne i BRL kapitel 4a, jf. særligt BRL § 29 c.

· Er værelserne beliggende i en ejendom, der netop pr. 1. januar 1980 – uanset antallet af beboelseslejligheder – bestod af mere end 80 % erhverv, skal lejen fastsættes efter det lejedes værdi, jf. lejelovens §§ 47-49.

Hvis udlejer ønsker at leje en beboelseslejlighed ud som enkeltværelser (klubværelser) kræver det kommunalbestyrelsens samtykke. Det står i boligreguleringslovens § 47, stk. 2.

Småhuse, herunder udlejede ejerlejligheder, andelslejligheder samt fremlejede lejligheder.

Lejen skal for disse lejemål fastsættes på samme måde som for lejemål, der er beliggende i ejendomme, der pr. 1. januar 1995 bestod af seks eller færre lejligheder. Huslejen være fastsat efter bestemmelserne i boligreguleringsloven § 29 c. Ejerlejligheder, andelslejligheder og fremlejede lejligheder er som udgangspunkt omfattet af bestemmelsen.

For at finde frem til den skønnede lovlige leje for disse såkaldte småhuse, sammenlignes der med tilsvarende lejligheder, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Forskellen i lejen for småhuset og det lejeniveau, der fremkommer må ikke være væsentlig, og således ikke på mere end ca. ti procent. Det betyder, at nævnet kun kan nedsætte lejen, hvis den er højere end ca. 10 procent i forhold til det lejeniveau, som kaldes det lejedes værdi i området.

Udlejer kan ikke beregne lejen på baggrund af egne udgifter til lån/boligafgift/fællesudgifter, og det er vigtigt at huske, at disse udgifter ikke har betydning for nævnets vurdering af lejen, ligesom der heller ikke kan sammenlignes med lejepriser fundet i diverse boligannoncer.

Det vil føre for vidt at beskrive fremgangsmåden i den videre sags førelse, men det er vigtigt at være i besiddelse af de rigtige sammenligningslejemål og den nødvendige erfaring til at kunne vurdere det omtrentlige korrekte lejeniveau. På den måde undgås unødvendige sager.

LejeretExperten har stor erfaring med at føre sådanne sager, herunder på den baggrund i besiddelse af sammenligningslejemål.

Rimelighedsvurderingen af lejens størrelse for dit lejemål, forudsætter en besigtigelse af huslejenævnets tre medlemmer, som i det væsentlige vurderer omfanget af nedenstående punkter. På baggrund af denne besigtigelse bedømmer og fastsætter huslejenævnet efter et konkret skøn og med en begrundelse for skønnet, den leje, som findes rimelig i henhold til loven.

De vigtigste parametre for en sådan lejefastsættelse kunne være:

  • Lejemålets størrelse/areal. (værelser) Hvor stor en rådighed har du over lejlighedens stue, badeværelsesfaciliteter og køkken, herunder muligheden for at kunne benytte hvidevarer, vaskemaskine/vaskerum, adgang til have/terrasse/altan, elevator o.lign.,
  • Lejemålets generelle stand, herunder køkkenets/toilettets/badeværelsets alder og kvalitet, om der er termovinduer og hvilken generation, altan, el/gas- eller fjernvarme, dørtelefon og
  • lejemålets beliggenhed tæt på skov, havet/sø, motorvej, Strøget og i hvilken by.
  • (værelser) Indgår el, tv-pakker, varme og varmt vand i lejen.

Kontakt os - vi er her for at hjælpe

Har du brug for advokat assistance i en lejeretssag, så er du altid velkommen til at kontakte os,
med henblik på en uforpligtende og fortrolig samtale.

Ofte stillede spørgsmål

Det kan være dyrt at lade være – og har du retshjælpsforsikring vil det oftest kun koste dig din selvrisiko. Hos LejeretExperten er vi hverken billigere eller dyrere end andre advokater, men du kan være sikker på at du får relevant rådgivning fra en lejeret specialist fra starten, og det kan betyde mange penge sparet kontra en advokat der ikke har speciale i lejeret – se mere om vore priser, retshjælp og fri process her

LejeretExperten har mere end 20 års erfaring inden for alle af lejerettens discipliner. Mange er ikke klar over, at det også inden for advokatbranchen er vigtigt med specialeområder, og hos LejeretExperten kan du være sikker på, at din sag bliver behandlet af en advokat/fuldmægtig med speciale i bolig- og erhvervslejeret. Du kan opleve, at din sag på andre sites behandles af studerende eller personer uden juridisk eksamen.  Endda jurister, der kalder sig eksperter uden hverken at have haft faget lejeret på universitetet og/eller den mindste praktiske erfaring som advokat eller dommer med sådanne sager. Hos LejeretExperten taler du med erfarne advokater indenfor det lejeretlige område, hvilket sikrer at du får en både sikker og højt kvalificeret juridisk og økonomisk rådgivning, hvad enten du er privatperson eller administrator, ejer/udlejer eller lejer af fast ejendom)

Læs mere om LejeretExperten

Hos os taler du med eksperter i lejeloven, og ikke en advokat med speciale i andet end lejeret, hvilket sikrer at du får en både sikker og højt kvalificeret
juridisk og økonomisk rådgivning, hvad enten du er privatperson eller administrator, ejer/udlejer eller lejer af fast ejendom.