Oprindelig praksis – GA2018/04:
Det følger af denne afgørelse, som var udtryk for Ankenævnets praksis, at det kan sidestilles med en udlevering, at opfordre en L til at tage et billede af fraflytningsrapporten. U måtte således anse at have udleveret fraflytningsrapporten, jf. LL § 187, stk. 4, såfremt L på afleveringsforretningen var opfordret til at tage et billede af rapporten med sin mobiltelefon, og samtidig havde kvitteret for at have modtaget fraflytningsrapporten.
Denne praksis er nu ændret på baggrund af en udførligt begrundet dom truffet af Københavns Byret, afsagt den 6. november 2023, hvor det anføres:
…Efter bestemmelsens forarbejder finder retten, at U ikke kan opfylde sin forpligtelse til at udlevere fraflytningsrapporten ved flyttesynet ved at opfordre lejer til at fotografere fraflytningsrapporten med sin telefon. Retten har navnlig lagt vægt på, at U ifølge forarbejderne f.eks. kan opfylde kravet om at udlevere synsrapporten på synet ved på synet at sende en kopi af rapporten til lejeren på e-mail, og at lejeren herefter skal kvittere for modtagelse af e-mailen på synet. Kravet på istandsættelse er derfor bortfaldet, jf. LL § 187, stk. 5..
Sagens omstændigheder:
Der var afholdt afleveringsforretning med deltagelse af U og L og L’s advokat. L underskrev den fremlagte fraflytningsrapport, hvoraf det med småt var anført, at rapporten var modtaget. Det blev lagt ubestridt til grund, at der ikke i fysisk form blev udleveret en fraflytningsrapport, men at L blev opfordret til at tage et billede af rapporten. Det var ubestridt, at rapporten blev fremsendt på mail til L dagen efter afleveringsforretningen.
- Huslejenævnet havde i sagen truffet afgørelse den 30. august 2021 og bestemt, at U istandsættelseskrav skulle afvises, da fraflytningsrapporten ikke blev udleveret til L på flyttesynet.
- Ankenævnets flertal ændrede afgørelsen og fandt at formalia var opfyldt, idet det kort blev konstateret, at L havde skrevet under på at have modtaget fraflytningsrapporten, hvorfor det er L bevisbyrde at godtgøre, at fraflytningsrapporten ikke er modtaget. Det fremgår af afgørelsen, at Ankenævnet har noteret sig parternes modstridende forklaringer, herunder L og dennes advokats indlæg til Ankenævnet om, at fraflytningsrapporten ikke blev udleveret/modtaget, ligesom U fremsendelse af flytterapporten på mail til L dagen efter ikke fører til at L har løftet sin bevisbyrde. Mindretallet finder, at U repræsentants udtalelse sammenholdt med at fraflytningsrapporten blev sendt til L efter afleveringsforretningen taler for at fraflytningssynet er forløbet som beskrevet af L.
- Boligretten lagde til grund på baggrund af forklaringerne afgivet af de på afleveringsforretningen tilstedeværende, at der ikke skete udlevering af fraflytningsrapporten i forbindelse med flyttesynet, ligesom det blev ubestridt lagt til grund, at flytterapporten blev fremsendt på mail til L dagen efter flyttesynet. Endelig blev det lagt til grund, at U opfordrede L til at tage et billede af fraflytningsrapporten, hvilket det blev lagt til grund at L ikke gjorde.
Efterskrift:
Udover at Københavns Byrets velbegrundede dom af 6. november 2023 må anses for at ændre den praksis, som GA2018/04 er udtryk for, hvorefter det ikke længere kan sidestilles med en udlevering, at opfordre en L til at tage et billede af fraflytningsrap-porten, så er Ankenævnets flertals konkrete afgørelse udtryk for andre problemer. Det findes således bemærkelsesværdigt, at Ankenævnet i indledningen til begrundelsen for afgørelsen konstaterer, at der i sagen foreligger modstridende forklaringer om, hvorvidt der blev udleveret en fraflytningsrapport efter flyttesynet eller ej. Endvidere fremhæver Ankenævnet, at bevisbyrden for at flytterapporten ikke er udleveret må påhvile L, når denne har skrevet under på at flytterapporten er modtaget. Herefter konstaterer Ankenævnets flertal, at L ikke har løftet sin bevisbyrde, og vælger således at afvise ikke blot L’s men også L’s advokats forklaring om, at der ikke blev udleveret en fraflytningsrapport. Det afvises tillige i forlængelse heraf, at U’s fremsendelse af flytterapporten til L kl. 7.32 om morgenen dagen efter afleveringsforretningen, ikke skulle være udtryk for, at der var tale om den første udlevering af fraflytningsrapporten. Ankenævnet finder således, hverken efter en samlet vurdering eller hver for sig, at disse beviser er tilstrækkelige for L til at løfte den af Ankenævnet pålagte bevisbyrde.
Jeg finder på den baggrund anledning til at fremhæve, jf. LBF § 83, stk. 1, at ”Nævnet træffer afgørelse om afvisning af klager, der ikke skønnes egnet til behandling ved Nævnet”. Det er således Nævnet, der selv foretager en vurdering af om sagen er egnet til behandling indenfor de grænser, som lovgiver har sat for Nævnet til at få sagen oplyst. Med andre ord vil sagens art og karakter samt behovet for vidneafhøring kunne medføre, at Nævnet må afvise sagen (Michael Bech Jørgensen i festskrift til D.S.F.Boligret 2021, s. 181 nd.).
På den baggrund, sammenholdt med at bevisbyrden utvivlsomt påhviler U ved opfyldelse af dokumentation for om der lovformeligt er sket udlevering af en fraflytningsrapport, forekommer det problematisk, at en væsentlig instans indenfor nævnsbehandling af fraflytningssager, på trods af muligheden (der også må anses for at være en pligt) for at afvise sager, som kræver vidneførsel, alligevel vælger at lægge vægt på et mindretal af vidner (Udlejers), overfor flertallet (Lejer + dennes advokat). Det følger således af Ankenævnets argumentation, at blot fordi L har skrevet under på at have modtage fraflytningsrapporten, så vender bevisbyrden, og hvor eneste mulighed for L til at løfte sin bevisbyrde, i det væsentlige synes at være i form af fysisk parts- og vidneforklaring, der jo ikke kan ske for et Nævn. Man fristes til at fremhæve, at dette i hvert fald er tilfældet, når nu Ankenævnet, i modsætning til Huslejenævnet, vælger ikke at tro på, hvad en advokat skriver/erklærer overfor en offentlig myndighed, ligesom det åbenbart heller ikke efter en samlet vurdering eller i sig selv er et tilstrækkeligt bevis, at fraflytningsrapporten blev fremsendt af U på mail kl. 7.32 dagen efter afleveringsforretningen.
Det er mit håb, at den nu afsagte dom fra Københavns Byret ikke blot vil ændre praksis, men samtidig vil betyde eller i det mindste føre til, at Nævnet afviser flere sager, der kræver vidneførsel, som ikke kan ske for et Nævn. I hvert fald bør afvisning ske i de fleste sager, hvor Nævnet er klar over, at der er modstridende oplevelser/forklaringer af, hvad der er foregået, og hvor en anvendelse af de almindelige principper for bevisvurdering måtte føre til et andet resultat end det ønske man umiddelbart synes at ønske det skal have..(læs: af praktiske hensyn eller udlejer/lejer præferencer).
Endelig skal jeg i den forbindelse ikke undlade at henvise til Gomard/Kistrup, Civilprocessen, 7. udgave , s. 655 nd. og midt, hvor det anføres:
”Adskillige bestemmelser i lovgivningen har taget stilling til hvem bevisbyrden påhviler. Disse lovregler tager i almindelig-hed ikke stilling til strengheden af bevisbyrden, dvs. til hvor højt kravet til beviset skal sættes. Prøvelsen i retspraksis og i litteraturen af beviskravene eller af, om tvivlsrisikoen (risikoen for manglende bevis) bør lægges på den ene eller den anden part, må ske ud fra de hensyn, som har været bestemmende for indholdet af retsreglerne i øvrigt. Da reglerne om beviskra-vene for de enkelte retsfakta i de situationer, som forekommer i praksis, i hovedsagen må udformes ud fra de hensyn, som bærer retsreglernes materielle indhold, er det mest hensigtsmæssigt at behandle beviskravene (bevisspørgsmålet)i de materielle discipliner i forbindelse med reglernes øvrige indhold.”, og s. 655 midt: ”Beviskravets højde påvirkes således efter omstændighederne ikke blot af de generelle faktorer, der har motiveret de materielle regler, men også af om parterne i de konkrete hændelsesforløb, der kommer til retlig bedømmelse, sædvanligvis sikrer sig og burde have sikret sig bevis.”.
Domme:
Endelig skal jeg konkret i relation til at løfte bevisbyrden for, at der ikke er sket udlevering af flytterapporten, på trods af L’s underskrift på rapporten om, at det modsatte skulle være tilfældet, henvise til følgende domme.
TBB.2020.19V,
Hvor et flertal i landsretten fandt det tilstrækkelig sandsynliggjort, at når Udlejer ikke konkret kunne huske fraflytnings-synet, så kunne det skyldes, at det var forløbet uproblematisk ved, at Lejer havde modtaget rapporten ved synet og ikke efterladt den i lejemålet. Endvidere blev der lagt vægt på, at Lejer ikke overfor Huslejenævnet og først sent i processen ved Boligretten havde gjort gældende, at rapporten ikke var blevet udleveret til ham ved synet.
U2019.2246V, hvor landsretten anførte, at
Det fremgår af synsrapporten, at L skrev under på at have modtaget en ligelydende genpart af rapporten. L har ikke alene ved sin forklaring bevist, at hun ikke fik udleveret en genpart. Derfor lægges det til grund, at L fik udleveret en genpart af synsrapporten svarende til den rapport, der er fremlagt i sagen.
Utrykt boligretsdom af 4. juni 2018 fra Århus (BS 72-681/2017), optrykt i Grubbe/Edlund, 4. udg, s. 551, note 15.
Hvor Lejer sandsynliggjorde at rapporten ikke var modtaget trods sin underskrift på rapporten om det modsatte i det væsentlige fordi Lejeren havde rykket Udlejer for fremsendelse af rapporten, uden at Udlejer havde påberåbt sig, at rap-porten allerede var overgivet.
U2074.2370H,
Hvor det af landsretten blev statueret:
” Der er ikke, under de omstændigheder hvor udflytningsrapporten blev underskrevet, tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at parterne efterfølgende har aftalt at fravige lejeloven eller lejeaftalen”, og
Højesteret, som stadfæstede med bemærkningerne:
”Spørgsmålet er dernæst, om A ved udflytningsrapporten har forpligtet sig til at betale for malerarbejdet og gulvarbejdet. Af de grunde, landsretten har anført, tiltræder Højesteret, at hun heller ikke ved at underskrive udflytningsrapporten har forpligtet sig til at betale for nyistandsættelse af lejemålet”
Peter Steen Hansen
advokat