Det har igennem længere tid været diskuteret, nok mest i folketinget og blandt de politikere, som af græsrødderne er blevet skudt i skoen, at de ikke tog sig af folkets ”nære problemer”, hvordan de for stemmernes fordeling vigtige lejere, kunne styrkes mest muligt. Det kom der det nyligt vedtagne såkaldte Blackstone-indgreb udaf.
Et indgreb, der i hvert fald i begyndelsen lignede en af de mange sædvanlige politiske forsøg på at ændre, hvad enhver kapitalfond har haft mulighed for – nemlig at udnytte boligreguleringslovens (brl) § 5 og særligt § 5, stk. 2 til at tilvejebringe grundlaget for huslejernes himmelflugt i særligt de store byer – til nu tillige at vedrøre særlige tiltag med overskriften ”Styrkelse af lejerne”, vedtaget af Folketinget den 4. juni 2020.
Det vedtagne lovforslag nr. L 178, som dette indlæg vedrører (i samme moment blev vedtaget L 176 og 177) er ikke omfattende, men det har på mange måder omfattende konsekvenser. Særligt nydannelsen af den indføjede Lejelovs (LL) § 6a, der gør det ulovligt for Udlejer at tilbyde en Lejer betaling for at bringe et lejemål til ophør, synes i udpræget grad, dels at besværliggøre parternes muligheder for at afslutte hjerteskærende tvister, dels at fastholde parterne i en endeløs opslidende kamp om hvem der kan chikanere hvem med de fleste indbringelser af tvister for henholdsvis Huslejenævn og/eller Boligretten/Landsretten.
Hovedindholdet af LL § 6a er følgende:
- Det er efter 1. juli 2020 ulovligt for Udlejer at tilbyde en Lejer betaling for at bringe et lejemål til ophør, ligesom, en i strid med denne bestemmelse indgået aftale, af Lejer, kan kræves genetableret.
- Lejer kan når ulovlig aftale er indgået kræve sig genindsat i lejemålet, men det uden at skulle tilbagebetale den sum penge, som Lejer har modtaget fra Udlejer for at fraflytte.
- Det har ingen betydning, om lejemålet er indgået inden lovens ikrafttræden.
- Udlejer bliver straffet med bøde eller fængsel indtil 4 måneder blot for at tilbyde Lejer denne mulighed SAMT
- Det følger af bemærkningerne til lovforslaget, at det fortsat vil være lovligt for Lejer selv, at opfordre Udlejer til at yde kompensation for Lejers fraflytning, ligesom det således under disse omstændigheder vil være lovligt for Udlejer at fastholde fraflytningen og for Lejer at modtage kompensationen.
Jeg har noteret mig af bemærkningerne til loven, at baggrunden for dette i mine øjne helt unødvendige og på mange måder utidige indgreb, er, at tilbud om betaling af penge eller anden kompensation for at fraflytte lejemålet,
”findes uhensigtsmæssigt, og kan medvirke til utryghed i eget hjem…
Et sådant tilbud vil for Lejeren kunne virke besnærende, især i en situation, hvor Lejeren står med et akut behov for økonomiske midler. I en sådan situation er det ikke sikkert, at Lejeren fuldt ud kan overskue virkningen, herunder den langsigtede virkning af ikke længere at have brugsret til den pågældende lejebolig. Sådanne aftaler som umiddelbart ligner en gevinst, kan vise sig at påføre Lejeren et langt større tab, når Lejeren skal finde en ny bolig..”
Jeg spørger mig selv efter at have læst ovenstående lovtekst og endnu mere bemærkningerne til loven, hvorfor den indføres, og hvad det er for specifikke eksempler om Udlejerkompensation mod fraflytning, som har betydet en Lejers såkaldte utryghed i eget hjem eller situationer, hvor Lejer, selv hvor kompensationsbeløbet er af en fristende størrelse, ikke kan overskue, at en fraflytning betyder, at man skal finde en ny bolig. Min efterhånden mangeårige erfaring med bolig- og erhvervslejeretlige sager, også på lejerside, kan ikke give mig svaret, idet jeg aldrig, trods mange forlig, er stødt på problemstillinger af den art hos Lejer, herunder er stødt på, at Lejer har fortrudt det indgåede forlig og har rådført sig om muligheden for at blive genindsat i lejemålet. Tværtimod har jeg oplevet, at begge parter har fået noget ud af et kompensationsforlig, ligesom det især for begge parter har været en lettelse, at få afsluttet et kapitel med mareridtsødelæggende tanker om, dels som ejer aldrig at kunne få rådighed over sit hus eller lejlighed på grund af formelle fejl i kontrakten, oftest efter ovenikøbet at måtte tåle en betragtelig lejenedsættelse efter en tabt sag ved huslejenævnet, dels som Lejer hele tiden at blive mødt af enten ulovlige lejeforhøjelser, fogedretssager med trusler om ophævelse, udsættelsesbegæringer, chikane eller uanmodede besøg.
Der er givetvis enkelte eksempler, men efter min opfattelse er det helt forfejlet at kriminalisere enkelte lejeres oplevelser med utryghed overfor en fortsat rimelig juridisk mulighed for igennem forlig at løse mange tvister med glædelig udgang; ikke at forglemme den række af tragiske og urimelige sager, hvor den uvidende udlejer bliver legalt udnyttet af den bedrevidende Lejer eller dennes advokat, efter denne bestemmelse.
Jeg erindrer om, som det fremgår af ovenstående, at det ikke er kriminaliseret, hvis Lejer selv opfordrer til fraflytning mod kompensation. Men hvad bliver løsningen på den situation, hvor Lejeren fortryder en ellers lovlig mundtlig aftale om fraflytning og efterfølgende påstår, at aftalen var ulovlig. Har Udlejer bevisbyrden for at aftalen, der involverer fraflytning mod kompensation, er lovligt indgået på opfordring fra Lejer eller er det Lejer, der vil påberåbe sig at aftalen er ulovlig, som skal bevise, at tilbuddet om kompensation mod fraflytning kommer ulovligt fra Udlejer? Er det Lejeren, der påberåber sig en aftales ugyldighed, som har bevisbyrden for, at dette er tilfældet eller er det umiddelbart Udlejer, som skal sikre sig bevis for ved sådanne aftaler, at aftalen ikke er omfattet af den strafsanktionerede og præceptive § 6a, og ikke er ugyldig.
Jeg har ikke umiddelbart svaret på spørgsmålet, men med fare for at blive beskyldt for enten at være udlejernes advokat eller lejernes advokat, så er det efter min mening sikkert, at problemet med den type lovgivning, er politikernes berøringsangst overfor at lovgive på boligmarkedet. En berøringsangst, som fører til lovgivningsmæssig knopskydning baseret på stemmegivende populære meninger, der forværrer problemerne for de mange, for at tilgodese det politiske populære for de få. Helt bemærkelsesværdigt og stødende er det for en jurist, der er skolet i lighedsprincipper og afstandtagen overfor den lovgivning, der rammer den enkelte contra den generelle, bliver det, når man på et korstog mod én navngivende kapitalfond nedsætter en ekspertgruppe til at undersøge mulighederne for at ændre brl § 5. stk. 2, for, straks efter at disse eksperters konklusioner foreligger, selv at opfinde politiske indgreb, såsom § 6a, som eksperterne, hverken har vurderet endsige anbefalet.