Et typisk eksempel kunne være, at du bor i et værelse i en 3-værelses lejlighed på 65 m2, med køkken og bad, og hvoraf du og en anden, på hver sin lejekontrakt lejer hver sit værelse, som er på henholdsvis 20 og 16 m2. Udlejers månedlige lejeindtægt angiveligt inklusiv el, vand og varme for lejemålet er kr. 10.000, fordelt på kr. 5.500 for de 20 m2 og kr. 4.500 for de sidste 16 m2.
Spørgsmålet i overskriften, som omhandler lejens rimelighed for dit værelseslejemål, og som er højaktuelt på grund af den snarlige studiestart, er ikke helt så enkelt at besvare, som det umiddelbart måtte synes.
Rimelighedsvurderingen af lejens størrelse for dit lejemål, forudsætter en besigtigelse af huslejenævnets tre medlemmer, som i det væsentlige vurderer omfanget og vægten af nedenstående punkter.
1. Hvor stor en rådighed du har over lejlighedens stue, badeværelsesfaciliteter og køkken, herunder muligheden for at kunne benytte hvidevarer, vaskemaskine/vaskerum, adgang til have/terrasse/altan, elevator o.lign.
2. Værelset og lejlighedens forbedringsmæssige stand, og beliggenhed iøvrigt.
3. Hvorvidt el, tv-pakker, varme og varmt vand indgår i lejen
På baggrund af denne besigtigelse bedømmer og fastsætter huslejenævnet efter et konkret skøn og med en begrundelse for skønnet, den leje, som findes rimelig i henhold til loven.
Endvidere er det afgørende, hvorvidt lejligheden er en ejerlejlighed/andelsbolig eller en lejlighed i en udlejningsejendom, ligesom oplysninger om hvilke beløb, der indgår i lejen kunne have betydning.
Det skal fremhæves, at vurderingen af lejeniveauet for det enkelte lejede værelse er vanskeliggjort af, at udlejer ikke bebor lejligheden sammen med dig, men at lejlighedens to værelser på hver sin lejekontrakt er udlejet til dig og en anden. Uden at jeg skal gå yderligere i detaljer betyder dette, at der lejeretligt er tale om udlejning af klubværelser, som ifølge loven er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Populært sagt skal lejen for den type lejemål således fastsættes ud fra, hvad lejligheden i sin helhed koster at drive, og derefter fordeles ud forholdsmæssigt på værelserne i forhold til m2. Loven beskriver og bestemmer hvilke udgifter, der må medtages i denne beregning, og som, for de fleste lejligheders vedkommende, langt fra dækker udlejers faktiske udgifter.
I praksis udøves denne oplysnings- og tidstunge beregning ikke af huslejenævnene. I stedet, og det særligt, hvis lejligheden er en ejerlejlighed eller en andelsbolig, kigger huslejenævnet på, hvilken leje udlejer kunne have krævet, hvis nu lejligheden havde været udlejet samlet på en lejekontrakt til 2 personer. Lejligheden skulle si den situation således lejeretligt betragtes som et såkaldt småhus, som med den størrelse og beliggenhed, herunder forudsætningsvist udstyret med køkken, bad, fjernvarme og termovinduer fra 1980’erne, alt andet lige nok maksimalt ville kunne ansættes til en leje på mellem 600-800 kr./m2, svarende til ca. 4.500 kr. om måneden eller kr. 54.000 eksklusiv el, vand og varme om året. Dette betyder forholdsmæssigt omregnet, at værelset på 20 m2 herefter teoretisk burde have kostet ca. kr. 16.600 + ½ del af fællesarealerne om året og det andet værelse på 16 m2 kr. 13.300 om året + ½ del af fællesarealerne, henholdsvis kr. 28,650 og kr. 25,350 om året.
Er der dog tale om værelsesudlejning fra lejemål beliggende i nyere ejendomme og/eller i ejendomme med gennemgribende istandsatte lejligheder, vil lejeniveauet alt andet lige kunne blive betydeligt højere.
MEN husk nu, at det i den henseende er vigtigt at gentage og understrege, at lovreglerne for udøvelsen af det skøn, som huslejenævnet skal foretage, er yderst begrænsede, og derfor i høj grad lægger op til det enkelte huslejenævnsmedlems skøn, herunder lejerpolitiske holdninger og om muligt kendskab fra andre lignende sager, fornemmelse og erfaring med lejeniveauet for tilsvarende udlejninger i området.
På den baggrund og med henvisning til den i ovenstående nævnte teori, som bør være retningsgivende i relation til udfaldet af de fleste sager, er det min opfattelse, at den typisk opkrævede leje for et værelse idag inklusiv el, vand og varme, som er på kr. 4.500 – 5.500 for 20 m2 er fastsat for højt.
Peter Steen Hansen, Advokat