Corona-krisen har bragt Danmark i en usædvanlig situation, hvor hastelovgivning er dagligdag, foranlediget af nødvendige krav til at isolere mennesker til at holde sig hjemme uden at gå på arbejde og samles, for at begrænse smitte. Sådanne lovgivningsmæssige tiltag, hvor meget de end synes rimelige og nødvendige, har en slagside i form af, at de økonomiske aktiviteter mere eller mindre er stoppet, og hvor samfundets erhvervsdrivende på grund af svigtende eller ingen omsætning nu er nødsaget til i det omfang, at der er en opsparing, som man ønsker at investere i virksomhedens fortsatte drift, at fokusere på virksomhedens omkostninger, hvor betaling af husleje oftest udgør den helt store post.
Der er ingen tvivl om, at mange erhvervsdrivende, særligt i oplevelsesindustrien, herunder restauranter, cafeer, hoteller samt indenfor detailhandlen med forretninger, der ingen opsparing har eller endnu ikke har formået at etablere sig med internethandel, ikke kan overleve, hvis omfanget af denne krise viser sig at vare ret meget længere.
Spørgsmålet er herefter, om erhvervslejeloven giver en Lejer, der vel at mærke ønsker at bevare sit lejemål til krisen er overstået, nogle muligheder for at “tvinge” Udlejer til at acceptere en henstand med lejebetalingen, herunder med driftsudgifterne. Svaret må siges at være nej; der er ikke lovgivningsmæssigt umiddelbart nogen hjælp at hente for en lejer, der på grund af statens påbud om at lukke forretningen, ikke kan betale sin leje. Årsagen til den manglende omsætning er således lovgivningsmæssige indgreb, som ikke tager sit udspring i mangler ved lejemålet, men alene retter sig til arten af erhvervet og alene begrænsninger i den enkeltes erhvervsudøvelse.
Heller ikke erhvervslejelovens (ERL) § 23, stk. 2, som flere har gjort til genstand for en mulighed for lejer til at undgå betaling af leje, som følge af regeringens indgreb, kan anvendes. Dette allerede fordi, at lejemålet ikke er bragt til ophør, ligesom det må anses for tvivlsomt, at de midlertidige lovindgreb indeholder deciderede forbud mod at lejeren benytter det ikke-mangelfulde lejemål, men hvor forbudet/påbudet snarere retter sig til arten af det erhverv, der drivees fra lejemålet og således alene fastsætter begrænsninger for den enkeltes udøvelse af sit erhverv. Af de samme grunde må lejers mulighed for ophævelse med henvisning til lovindgrebet ligeledes anses for tvivlsomt.
I mangel af nyere retspraksis må jeg henvise til først en dom fra 1938, hvor en lejer af en kiosk selv måtte bære risikoen for, at en ændring af lukkeloven gjorde det ulovligt at sælge, for forretningens eksistens, afgørende varer, herunder tobak efter almindelige butikkers åbningstid. Tilsvarende en dom fra 1942, hvor et ismejeri blev ramt af en indført mælkeordning, som pludselig krævede en kommunal tilladelse, som ismejeriet ikke havde og ikke kunne opnå. Lejer måtte selv bære risikoen (min tilføjelse: for lovgivningsmæssige begrænsninger i erhvervsudøvelsen), ligesom der ikke var hjemmel til at ophæve lejemålet som følge af dette lovindgreb.
På trods af ovenstående er det dermed ikke sagt, at man ikke som lejer af frivillighedens vej kan søge at få henstand hos udlejer, idet det jo bør stå enhver klart, at der også er en tid efter Corona-krisen, hvor det på længere sigt, også for udlejer, kunne være økonomisk holdbart at bevare et allerede etableret lejeforhold. Et lejeforhold, som Udlejer allerede økonomisk har brugt penge på at etablere ikke mindst ved betaling af “findeløn” til erhvervsmægler og omkostninger til juridisk bistand fra en advokat ikke blot til kontraktindgåelsen, men tillige til den tvist, som uvægerligt måtte komme til inddrivelse af istandsættelsesudgifterne ved fraflytningen. I den forbindelse kunne ERL § 23, stk. 2 bringes i anvendelse, om end ikke andet så ihvertfald på baggrund af den lille usikkerhed, som måtte være ved lovindgrebets omfang og fortolkning i relation til et decideret forbud mod lejerens brug af sit lejemål.
LejeretExpertens advokater står naturligvis til rådighed med rådgivning vedrørende mulighederne for at bevare lejemålets fortsatte drift, og ikke mindst med juridisk bistand i forbindelse med eventuelle forhandlinger med udlejer om lejemålets fremtid.