Det er en velkendt problemstilling, at en Udlejer, der har udlejet sin ejerlejlighed tidsbegrænset, pludselig på grund af personlige forhold eller ønsket om at sælge, fortryder sin udlejning, og fremsender en opsigelse til sin lejer, at han selv ønsker at benytte lejemålet til beboelse.
En vigtig dato i første omgang, udover en vurdering af opsigelsen, er om lejeaftalen er indgået før eller efter den 1. juli 2015, og om den er indgået med den ejer, som har fremsendt opsigelsen.
Det er vigtigt at bemærke, at såfremt lejeaftalen med lejer således er trådt i kraft efter den 1. juli 2015, kan en ejer (som tillige kan være et ægtepar, der ejer ejerlejligheden i fællesskab/sameje), som ejede ejerlejligheden på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, selvom begrundelsen for tidsbegrænsningen er ulovlig, opsige en lejer med 1 års varsel. Denne ”frie og nemme” opsigelsesmulighed gælder dog KUN for ejere, som på opsigelsestidspunktet kun ejede den ene udlejede ejer- eller andelsbolig.
Et praktisk eksempel: En ejerlejlighed er udlejet tidsbegrænset, og hvor udlejer i den tidsbegrænsede lejeperiode med 1 års varsel har fremsendt en opsigelse til lejeren; det kunne være fordi udlejer selv skal bruge lejemålet, har et ønske om at sælge lejligheden eller fordi udlejers børn skal bo i lejligheden. Udlejer har eksempelvis anført i opsigelsen, at lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejer, skal fremsætte skriftlig indsigelse over for udlejer, såfremt lejer ikke kan anerkende opsigelsen. Det kunne fremgå af lejekontraktens § 1, med et kryds, at lejemålet er en lejlighed (i modsætning til en ejerlejlighed, hvilket også er muligt at angive med et kryds). Det kunne også fremgå af kontraktens § 11 “Særlige vilkår”, at “Lejemålet er tidsbegrænset i 5 år og ophører uden opsigelse den 31. januar 2020, ligesom i lejemålets løbetid kan opsigelse ske efter reglerne i lejeloven, og at udlejer kan opsige, hvis udlejer selv skal bo i lejligheden.”
Udlejer kan undtagelsesvis tidsbegrænse lejeforholdet, såfremt tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, ligesom udlejer og lejer ikke kan opsige et lejeforhold i den tidsbestemte periode, medmindre det i lejeaftalen er særligt aftalt, at en sådan opsigelse kan ske.
Lejer kan således få tidsbegrænsningen tilsidesat ved boligretten, såfremt udlejer ikke kan løfte bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, ligesom lejer kan få tilsidesat en opsigelse i den tidsbestemte lejeperiode, såfremt parterne ikke har aftalt, at en sådan opsigelse kan ske i lejeperioden, herunder har aftalt, at lejemålet er en ejerlejlighed og at udlejer kan opsige, hvis han selv skal bruge det. Opsigelsen kan i øvrigt være ugyldig, hvis formkravene til en opsigelse ikke er opfyldt, herunder, eksempelvis, hvis udlejer ikke har anført i opsigelsen, at lejer kan gøre indsigelse overfor opsigelsen indenfor 6 uger efter opsigelsens modtagelse.
Forudsættes det, at tidsbegrænsningen er lovlig og opsigelse er aftalt at kunne ske i lejeperioden, kan udlejer herefter under henvisning til lejelovens § 83, stk. 1, litra a, forsøge at opsige lejer, såfremt udlejer selv skal benytte det lejede. Opsigelse skal ske med minimum 1 års varsel, jf. lejelovens § 86.
En vigtig problemstilling skal dog ”flages”, hvis ejerlejligheden ikke er ejet af en privatperson, men derimod af et selskab. Således kan en juridisk person (ApS, A/S osv.) ikke opsige et beboelseslejemål efter LL § 83, stk. 1, litra a, allerede fordi et selskab ikke kan benytte et boliglejemål. Tilsvarende nok også, uanset at nuværende ejer er en privat person, hvis lejer oprindelig har indgået sin lejeaftale med et selskab, en juridisk person. Det er således ikke en usædvanlig problemstilling, at en Udlejer, som overtager en ejendom på tvangsauktion, tillige overtager den oprindeligt manglende mulighed for udlejer (selskabet) til ikke at kunne opsige lejeren. Det er i andre sammenhænge statueret i retspraksis, at en ny erhverver overfor en lejer indtræder i samme rettigheder og forpligtelser, som en tidligere erhverver/ ejer havde. Hvad der således ikke var muligt for oprindelig ejer, er nok heller ikke muligt for en efterfølgende ejer. Retspraksis er ikke entydig omkring spørgsmålet.
Og igen, kan det ikke gentages nok, at såfremt lejeaftalen med lejer er trådt i kraft efter den 1. juli 2015, kan en ejer (som tillige kan være et ægtepar, der ejer ejerlejligheden i fællesskab/sameje), som ejede ejerlejligheden på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, selvom begrundelsen for tidsbegræns-ningen er ulovlig, opsige en lejer med 1 års varsel. Denne ”frie og nemme” opsigelsesmulighed gælder dog KUN for ejere, som på opsigelsestidspunktet kun ejede den ene udlejede ejer- eller andelsbolig.
For ejere, som på opsigelsestidspunktet ejede mere end én udlejet ejerlejlighed/andelsbolig eller hvor lejeaftalen er trådt i kraft før den 1. juli 2015, er en opsigelse straks væsentlig vanskeligere. Som oplyst ovenfor, er der, når der er tale om en udlejet ejerlejlighed, knyttet en række formkrav og betingelser til opsigelsens lovlighed.
Ifølge Lejelovens kapitel 13, herunder lejelovens § 80, er lejeforhold som udgangspunkt uopsigelige, hvorefter udlejer kun kan opsige lejer, hvis lejer forbryder sig mod lejeloven, udlejer selv skal bruge lejemålet eller hvis lejemålet skal nedrives eller ombygges til en almen bolig.
Er begrundelsen, at udlejer selv skal benytte det lejede, er det en vigtig betingelse, at udlejer kan dokumentere, at lejer ved lejemålets indgåelse er blevet gjort bekendt med, at det han lejer er en ejerlejlighed, og at opsigelse vil kunne ske med henvisning til, at udlejer selv skal benytte det lejede. Det er udlejer, der skal bevise, at disse oplysninger er tilgået lejer. Dette kan ske mundtligt eller bedre ved oplysninger herom i lejekontrakten. Som det fremgår af ovenstående eksempel, er lejer ved afkrydsning i kontraktgrundlagets § 1, fejlagtigt blevet oplyst om, at lejemålet er en lejlighed og ikke, som det korrekt skulle have været oplyst, en ejerlejlighed. Det er nok i sig selv tilstrækkeligt til at opsigelsen bliver ugyldig, hvis afkrydsningen ikke er foretaget korrekt.
Såfremt udlejer ikke kan dokumentere, at lejer ved lejeaftalens indgåelse er blevet oplyst om, dels at lejemålet oprindeligt er en ejerlejlighed, dels at opsigelse vil kunne ske med henvisning til, at udlejer selv skal benytte det lejede, er der en betydelig risiko for, at opsigelsen vil blive tilsidesat, jf. dommen Ufr. 2002.1091 V.
Yderligere skal det nævnes, at det er et krav, såfremt en lejer opsiges fra en udlejet ejerlejlighed med begrundelse om, at man selv skal benytte det lejede, at udlejer skal kunne dokumentere, at have beboet lejligheden før den blev udlejet, og hvis man ikke kan det, er det en betingelse, at lejemålet er indgået før den 1. juni 1986. Såfremt udlejer ikke kan opfylde disse krav, kan der ikke ske opsigelse med henvisning til LL § 83, stk. 1, litra A.
Endelig følger det af Lejelovens § 84, at det er en betingelse for opsigelsen, at udlejer selv agter at bebo lejemålet, ligesom der, ved en tvist mellem parterne om opsigelsens berettigelse, skal foretages en vurdering af begge parters forhold, hvor der blandt andet, men særligt fremhævet i loven, skal lægges vægt på, dels hvor længe udlejer har ejet ejendommen, dels lejers muligheder for at finde anden passende bolig.
Udlejers begrundelse for at opsige lejeforholdet, hvorefter det er børnene og ikke udlejer selv, der skal bruge lejligheden, kan vanskeligt være en gyldig begrundelse. Idet det således er et krav, at det er udlejer selv, der skal benytte lejemålet, vil opsigelsen, alene ud fra begrundelsen, nok være at betragte som ugyldig.
Hvad angår afvejningen af begge parters forhold, er udgangspunktet for at en ny køber af en ejerlejligheds muligheder for at opsige en lejer, som har været lejer i flere år, vanskelig. Det skal dog ikke udelukkes, at en ejers korte ejertid overfor en lejers noget længere lejertid, kan være tilstrækkelig til efter loven at statuere en nævneværdig fordel til benyttelsen af lejemålet/ejendommen.
Det er således sket, at en opsigelse, efter en samlet bedømmelse, er godkendt på trods af at lejeren havde boet i lejligheden i 31 år. Lejer fremudlejede 2/3 af lejemålet, ligesom lejer i forbindelse med opsigelsen var blevet tilbudt en anden passende bolig.
Endvidere en boligretsdom fra 1995, København, hvorefter en ejer efter blot at have ejet ejendommen i et år, mens lejeren havde boet i lejemålet i 3 år, var berettiget til, efter en rimeligheds bedømmelse, at opsige lejeren, da ejer havde et akut boligbehov (boede i en lille 2 værelses lejlighed). Udlejer var i øvrigt gift, og lejer var enlig.
Tilsvarende en udlejer, der havde købt en ejerlejlighed efter en skilsmisse. Opsigelsen fandtes rimelig på trods af at lejeren var en enlig førtidspensio-nist, der havde alvorlige helbredsmæssige og menneskelige problemer.
I relation til spørgsmålet om muligheden/vanskeligheden for lejer til at finde en anden passende bolig findes der ikke umiddelbart nogen vejledende retspraksis. Det er heller ikke muligt umiddelbart at finde retspraksis, som særligt lægger vægt på lejemålets vilkår, herunder størrelsen af lejen i relation til en vurdering af anden passende bolig. Der er dog ingen tvivl om, at det kunne have betydning, hvorvidt lejers vilkår er rimelige, herunder hvorvidt lejens størrelse er rimelig endsige billig, idet det kunne være afgørende, at en bolig med favorable vilkår, herunder en billig leje sandsynligvis alt andet lige er vanskeligere at ”matche” andre steder. Dette kunne, uden at det kan stå alene, tale for, at en opsigelse er urimelig.
Tilsvarende er lejers eventuelle mangeårige beboelse af lejemålet og herved stærke tilknytning til områdets institutioner af betydning for vurderingen, ligesom en udlejers økonomiske overskud eller flere ejendomme i sin portefølje alt andet lige vil kunne spille, omend psykisk, ind og betyde alternative muligheder for at finde anden bolig, og således svække opsigelsens rimelighed ved en vurdering af begge parters forhold.
Som det således turde fremgå af ovenstående, og i hvert fald, hvis man ejer flere end 2 ejer-lejligheder eller hvis ejerlejligheden er købt i et selskab, er det ikke uden risiko, at “lege” investor og udlejer. Det er således én ting, at ende med en lejer, der ikke kan opsiges på grund af en ulovlig tidsbegræns-ning eller én af de andre i ovenstående omtalte grunde, men er lejen fastsat i troen på, at lejen umuligt kan nedsættes til mindre end de udgifter man selv har til realkreditlån, forsikringer, skatter o. lign., er fiaskoen fuldendt. Lejerens mulighed for dels at få sin leje sat ned, dels i visse tilfælde ligeledes med tilbagevirkende kraft, ved at indbringe lejens størrelse for huslejenæv-net, er således store, se https://lejeretexperten.dker-din-leje-for-hoej/
Derfor kan det anbefales en ejer af en ejerlejlighed, hvis man påtænker at leje sin lejlighed ud, eller man som udlejer måtte blive mødt med en lejers mere eller mindre rimelige trussel om en nedsættelse af lejen og/eller at tidsbe-grænsningen er ulovlig, til hurtigt at rette henvendelse til LejeretExperten. Advokaten kan så vurdere og gøre opmærksom på graden af risici, herunder begrænse omfanget af “fodfejl” ved udformningen af lejekontrakten samt vurdere rigtigheden af lejers påstande om henholdsvis en mulig ulovlig leje og en mulig ulovlig tidsbegrænsning.
Tilsvarende, hvis man som lejer, dels modtager en opsigelse fra udlejer, der selv vil bruge lejemålet, dels at man som lejer finder at ens aktuelle husleje er for høj eller man mener at tidsbegrænsningen ikke synes at være lovlig, om hurtigt at rette henvendelse til LejeretExperten. Advokaten kan så formelt vurdere, om betingelserne for en gyldig opsigelse er til stede og fremsætte indsigelse overfor opsigelsen, ligesom advokaten vil kunne vurdere henholdsvis tidsbegrænsningen lovlighed og lejens lovlighed.