Jeg har modtaget flere forespørgsler på vurderinger af, hvilke retsregler, der gælder eksempelvis for udlejning af værelser i en ejendom opført efter udgangen af 1991, og hvor ejendommen består af minimum 7 lejemål, som hver har 3-4 værelser.
- Forudsætningerne er således, at værelserne i disse lejligheder skal udlejes enkeltvis hver med adgang til henholdsvis samme fælles køkken og samme fælles bad/toilet. Endelig er ejendommen beliggende i en reguleret kommune, ligesom ejendommen ikke med andre matrikler kan sammenlægges til én ejendom iht. boligreguleringslovens (BRL) § 4a, stk. 2.
Lejelovgivningen anvender begreberne henholdsvis beboelseslejlighed og enkeltværelser, der videre består af begreberne klubværelser og accessoriske enkeltværelser. Retspraksis og ikke lovgivningen har defineret, hvad man forstår ved en beboelseslejlighed, idet en beboelseslejlighed er en lokalitet til beboelse med selvstændigt køkken, normalt med indlagt vand og afløb. Omfatter lejemålet et værelse med brugsret til henholdsvis køkkenfacilliteter og badefacilliteter fælles med andre, er der således tale om udlejning af et enkeltværelse og ikke en lejlighed, jf. på linje hermed U 1977.371V.
HR: Udlejning af enkeltværelser anses som lejeforhold, der anvendes til beboelse og omfattes af BRL § 4, stk. 1 – reglerne om omkostningsbestemt leje (de såkaldte klubværelser). Fastsættelsen af lejen ved lejeaftalens indgåelse følger af BRL § 5, jf. § 11 og varsling af lejeforhøjelser skal ske efter reglerne i BRL §§ 12 og 13. Huslejenævnet er kompetent til at vurdere den på indgåelsestidspunktet aftalte leje, ligesom varslingerne om lejeforhøjelse tilsvarende kan vurderes af huslejenævnet, begge som 1. instans.
U1: Klubværelser i en småhusejendom lejereguleres efter de for disse ejendomme gældende regler, jf. BRL § 4, stk. 5 og kapitel 4a. Huslejenævnet er kompetent til at vurdere den på indgåelsestidspunktet aftalte leje, ligesom varslingerne om lejeforhøjelse tilsvarende kan vurderes af huslejenævnet begge som 1. instans.
U2: Visse enkeltværelser er undtaget fra disse regler om omkostningsbestemt leje, hvilket gælder værelser, der er en del af udlejers beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamiliehus, som udlejer bebor (de såkaldte accessoriske enkeltværelser). Vilkårene for disse værelseslejemål reguleres af lejeloven (LL) §§ 47-49 og videre BRL kapitel 5, hvor det i § 30 anføres, at bestemmelserne i dette kapitel 5 om huslejeregulering alene vedrører væreseslejemål, der ikke er omfattet af BRL kapitel 2-4 – reglerne om omkostningsbestemt leje. Som det fremgår af ovenstående falder accessoriske enkeltværelser udenfor de opstillede forudsætninger, da udlejer og lejer ikke forudsættes at bo i samme lejemål.
På den baggrund kan det således konkluderes, at Udlejning af enkeltværelser (i modsætning til lejligheder) i regulerede kommuner, som ikke er en del af udlejers beboelseslejlighed (klubværelser), er omfattet af BRL § 4, stk. 1 – og lejereguleres ved lejeaftalens indgåelse og i lejetiden i henhold til reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. BRL §§ 5 og 11 – og skal varsles efter reglerne i BRL §§ 12 eller 13. Huslejenævnet er kompetent til at vurdere den på indgåelsestidspunktet aftalte leje, ligesom varslingerne om lejeforhøjelse tilsvarende kan vurderes af huslejenævnet som 1. instans.
Er der tale om klubværelser i en småhusejendom, jf. BRL § 4, stk. 5, er disse værelser omfattet af de for disse ejendomme gældende regler, jf. LL §§ 47-49, jf. BRL § 29c, jf. BRL kapitel 4a. Huslejenævnet er kompetent til at vurdere den på indgåelsestidspunktet aftalte leje, ligesom varslingerne om lejeforhøjelse tilsvarende kan vurderes af huslejenævnet som 1. instans.
I relation til en beregning af den mulige leje for sådanne typer værelser er fremgangsmåden nok, at der skal foretages en vurdering af den leje, der kunne være opkrævet for hele lejligheden, hvis nu lejligheden havde været udlejet samlet på en lejekontrakt til flere personer. Lejligheden skulle i den situation lejeretligt betragtes som et såkaldt småhus, som med den størrelse, moderniseringsgrad og beliggenhed, der følger af en nyopført ejendom, herunder forudsætningsvist udstyret med moderne køkken, bad, fjernvarme, nok altan og termo(energi)vinduer, alt andet lige nok ville kunne ansættes til en leje på mellem 1.200-1.500 kr./m2 om året. Dog er lovreglerne for udøvelsen af det skøn, som huslejenævnet skal foretage, yderst begrænsede, og lægger, om man vil det eller ej, derfor i høj grad op til det enkelte huslejenævnsmedlems skøn, herunder lejerpolitiske holdninger og om muligt kendskab fra andre lignende sager, fornemmelse og erfaring med lejeniveauet for tilsvarende udlejninger i området.
For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt lejefastsættelsen i de såkaldte klubværelser kan fastsættes efter reglerne om ”en friere lejefastsættelse”, jf. LL §§ 53, stk. 3-5, der i hovedsagen vedrører ejendomme, der er taget i brug efter udgangen af 1991 eller ombyggede erhvervslejemål efter udgangen af 1991 eller nyindrettede beboelseslejemål/værelser i tagetager, som den 1. september 2002 ikke var registrerede som beboelse, fremgår det direkte af disse bestemmelsers ordlyd, at alene beboelseslejligheder – og derfor ikke enkeltværelser – er omfattet af bestemmelsen. Klubværelser i lejligheder i sådanne ejendomme er således omfattet af BRL § 4, stk. 1 – reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. T:BB2003.193B. Huslejenævnet er kompetent til at vurdere den på indgåelsestidspunktet aftalte leje, ligesom varslingerne om lejeforhøjelse, jf. BRL §§ 12-13, tilsvarende kan vurderes af huslejenævnet som 1. instans.
- Alternativt kunne forudsætningerne opstilles således, at lejlighederne udlejes på én lejekontrakt til samme antal lejere, som der er værelser, og hvor lejerne deler adgang til henholdsvis samme fælles køkken og samme fælles bad/toilet. Jeg forudsætter ligeledes, at ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, ligesom ejendommen ikke med andre matrikler kan sammenlægges til én ejendom iht. BRL § 4a, stk. 2
I en sådan situation er der tale om udlejning af en lejlighed, jf. på linje hermed U 1981.74H. Lejefastsættelsen følger herefter af LL §§ 53, stk. 3-5, hvorefter LL §§ 47-52 kan fraviges, således at lejefastsættelsen fastsættes ”frit”, og kan aftales til efterfølgende årligt, i en bestemt fastsat årrække, at blive reguleret efter nettoprisindekset, jf. § 53, stk. 6. Det følger af § 53, stk. 4-5, men ikke af stk. 3, der vedrører ejendomme opført efter udgangen af 1991, at det er en gyldighedsbetingelse, at det fremgår af lejekontrakten, at lejemålet er omfattet af bestemmelsen. Huslejenævnet er i medfør af LL § 106, stk. 1 nr. 6 kompetent til at vurdere tvister, herunder, hvorvidt aftalen efter disse bestemmelser er rimelig.
Et bud på, hvilken mulige leje, der vil kunne opkræves for hver af værelserne, der jo beror på den såkaldte ”friere lejefastsættelse”, vil efter min opfattelse sagtens kunne være en årlig leje på mere end 3.000 kr./m2. Huslejenævnets kompetence til at afgøre tvister vedrørende sådanne lejeforhold er således alene begrænset til overordnet at vurdere lejeaftalens rimelighed, hvilket skal ske på baggrund af en samlet vurdering, som også, men ikke kun, omfatter lejens størrelse, jf. reglerne i aftalelovens § 36, jf. LL § 106, stk. 1 nr. 6.
Dog skal det i øvrigt nævnes, at det formodentlig kan blive vanskeligt at udleje disse lejligheder på én lejekontrakt til flere lejere, idet lejerne jo efter lejelovens regler hæfter i fællesskab/solidarisk for istandsættelse, betalinger og nok også opsigelse. I relation til opsigelse vil eksempelvis én enkelt af flere lejeres opsigelse kunne indebære, at forudsætningerne for udlejningen, oprindeligt til flere, kunne bortfalde, jf. GD 1989.12Ø og GD 2002.18B – modsat T:BB 2003.392B og T:BB 2003.437B. De resterende lejeres lejeaftale og bolig kunne således være i fare blot én ønsker at fraflytte. Endvidere er det værd at bemærke, at den solidariske hæftelse for hver af de oprindeligt underskrevne lejere på kontrakten varer ved i princippet indtil det oprindelige lejemåls endelige ophør; og det uanset om én eller flere af disse lejere er fraflyttet, jf. U1990.77V. Udlejer er således ikke forpligtet til at frigøre en lejer for sin hæftelse blot fordi han ikke længere ønsker at bebo lejemålet