Lejemålet har mangler – Fokus på lejers muligheder

Det lejede skal som udgangspunkt være i god, forsvarlig og rengjort stand når lejemålet påbegyndes. Er intet aftalt er det således udlejers forpligtelse, for så vidt angår maling, hvidtning og tapetsering (indvendig vedligeholdelse) og al anden vedligeholdelse, herunder af installationer og effekter også udenfor lejemålets 4 vægge (udvendig vedligeholdelse), at lejemålet vedbliver med at være i denne forsvarlige og gode stand. Dog er det lejers pligt i lejeperioden at vedligeholde låse og nøgler. Endvidere påhviler det udlejer at tilsikre/garantere, at det lejede igennem hele lejeforholdet er i en stand, som svarer til det parterne, dels har aftalt, dels med rimelighed kan påregne.

Litteraturen beskriver denne grundlæggende vedligeholdelse- og renholdelsespligt under lejeforholdet, som:

“De reparationer og udskiftninger, som er nødvendige for at holde eller bringe aftalens genstand i den tilstand, som medkontrahenten har krav på, hvad enten kravet følger af aftale, lovbestemmelser eller almindelige retsgrundsætninger.”

 

Hvis lejemålet ved lejeforholdets indgåelse eller senere i lejeforholdet ikke er i den stand, som lejeren efter lov eller aftale kunne forvente/har krav på, kan lejeren

  1. kræve lejenedsættelse i den periode, som manglen har forringet værdien af lejemålet. Det er ikke et krav til lejers mulighed for at få lejenedsættelse, at manglen har haft et væsentligt omfang, dog skal manglen have været værdiforringende, hvilket forudsætter en vis skønsmæssig mindstegrænse for at et sådan lejenedslag kan gives.

Retningsgivende kunne være en dom om skimmelsvamp, hvorefter svampeangrebet havde været af begrænset omfang og lejemålet havde kunne benyttes af lejerne, ligesom det ikke kunne dokumenteres, at indeklimaet havde været dårligt. På den baggrund blev forholdsmæssig afslag ikke givet (på trods af tilstedeværelsen af skimmel).

  1. Lejeren kan endda kræve erstatning/ hvis lejemålet ikke er udstyret med eller savner egenskaber, som udlejer ved aftalens indgåelse havde lovet var tilstede eller savner egenskaber, som det naturligt må kunne forlanges af en aftale om et beboelses- eller erhvervslejemål, eksempelvis at lejemålet kan benyttes til det aftalte, taget ikke er utæt eller iværksættelse uden varsel af “stærkt” generende støj og lugtende arbejder (eksempelvis metro byggeri).

Boligretten og ikke Huslejenævnet (Ankenævnet) er kompetent til at behandle sådanne sager, hvori der påstås lejenedsættelse på grund af mangler. Derimod er Husleje- og Ankenævn kompetente til i boligforhold at pålægge udlejer at foretage sådanne vedligeholdelsesarbejder (=udbedring af manglerne), som udlejer ifølge lov eller lejeaftale er ansvarlig for, og som kan kræves af udlejer til at opretholde lejemålet og holde ejendommen forsvarligt vedlige, jf. definitionen ovenfor og LL § 106.

Huslejenævnet kan således bestemme, at udlejer skal udbedre vedligeholdelsesmangler i og uden for lejemålet, ligesom Nævnet kan bestemme hvordan disse mangler skal udbedres, men ikke hverken hvilken metode, der kan anvendes eller bestemme en udbedring, der har karakter af at være en forbedring af lejemålet/ejendommen. Nævnet kan samtidig pålægge udlejer at foranledige disse arbejder udført inden for en nærmere specifik frist, afhængig af manglens karakter og omfang. Ved udlejers manglende udbedring indenfor fristen kan Nævnet herefter, efter lejers anmodning herom, træffe afgørelse om en lejenedsættelse svarende til den forringelsen, som mangler betyder, i relation til det lejedes værdi.

Nævnets kompetence til at pålægge udlejer at udbedre vedligeholdelsesmangler har i den seneste tid ofte været anvendt, men ikke begrænset til, at påse udlejers overholdelse af sin pligt til at friholde ejendomme for umiddelbart konstateret skimmelsvamp. Det er dog tvivlsomt, om udlejer kan pålægges at udbedre skimmelsvamp, der skyldes lejers forhold, ligesom Nævnet nok ikke kan tage stilling til, hvem der skal betale for en undersøgelse af, om der er skimmelsvamp. I første omgang er det således afgørende for Huslejenævnets mulighed for at indtræde i sagen, om der objektivt foreligger synlige tegn på skimmelsvamp eller om et kompetent firma eller myndighed har konstateret at der er skimmelsvamp i lejemålet.

Det kan hertil tilføjes, at kommunalbestyrelsen efter byfornyelsesloven skal føre tilsyn med ejendomme, der bruges til beboelse og ophold, når det vurderes, at disse ejendomme blandt andet måtte være sundhedsskadelige, jf. § 75. Såfremt det synligt eller fra et firma/myndighed konstateres/vurderes at lejemålet har skimmelsvamp, er der utvivlsomt tale om en sundhedsfarlig ejendom, som indebærer kommunens pligt til udstede forbud/påbud, jf. kapitel 9, herunder at iværksætte midlertidig eller permanent genhusning, jf. §§ 63 og 61, afhængig af forholdets omfang.

Huslejenævnet/Ankenævnet og byfornyelsesnævnet er ikke kompetente til at træffe afgørelse om erstatning.

Kontakt LejeretExperten, der hurtigt og kompetent vil rådgive og/eller igangsætte sagen.

Tidligere nyheder

Ofte stillede spørgsmål

Det kan være dyrt at lade være – og har du retshjælpsforsikring vil det oftest kun koste dig din selvrisiko. Hos LejeretExperten er vi hverken billigere eller dyrere end andre advokater, men du kan være sikker på at du får relevant rådgivning fra en lejeret specialist fra starten, og det kan betyde mange penge sparet kontra en advokat der ikke har speciale i lejeret – se mere om vore priser, retshjælp og fri process her

Det kræver at man har en forsikring med retshjælp for at få retshjælp, og det er forsikringsselskabet, der vurderer sagen på baggrund af advokatens ansøgning – læs mere her

Fri proces betyder, at man via sin advokat kan søge staten om at yde økonomisk bistand. Dermed kan staten sikre at de borgere der har en vindbar sag men mindre gode økonomiske forhold ligeledes har adgang til domstolene, og dermed mulighed for at føre retssag på linje med personer med bedre økonomiske forhold. Fri process kan opnås på baggrund af årsindtægt og civilstyrelsens vurdering af sagen – læs mere her

LejeretExperten har mere end 20 års erfaring inden for alle af lejerettens discipliner. Mange er ikke klar over, at det også inden for advokatbranchen er vigtigt med specialeområder, og hos LejeretExperten kan du være sikker på, at din sag bliver behandlet af en advokat/fuldmægtig med speciale i bolig- og erhvervslejeret. Du kan opleve, at din sag på andre sites behandles af studerende eller personer uden juridisk eksamen.  Endda jurister, der kalder sig eksperter uden hverken at have haft faget lejeret på universitetet og/eller den mindste praktiske erfaring som advokat eller dommer med sådanne sager. Hos LejeretExperten taler du med erfarne advokater indenfor det lejeretlige område, hvilket sikrer at du får en både sikker og højt kvalificeret juridisk og økonomisk rådgivning, hvad enten du er privatperson eller administrator, ejer/udlejer eller lejer af fast ejendom)

Læs mere om LejeretExperten